Preskočiť na obsah

Nový OZ nový Občiansky zákonník

HľadaťHľadať v zákone

Bývanie a nájom bytu, priestorov a pozemkov

29 otázok a odpovedí k novému Občianskemu zákonníku.

Čo sa mení v nájme bytu od 1. 7. 2027?

Pri zmluvách uzavretých od 1. 7. 2027: výpoveď bez dôvodu pri nájme na dobu neurčitú (6 mesiacov), kaucia najviac trojnásobok, súhlas na zviera, žaloba proti výpovedi do 2 mesiacov a dvojnásobné nájomné za nevysťahovanie. Staré zmluvy ostávajú pod starým OZ, ak sa strany písomne nedohodnú inak.

Platí moja stará nájomná zmluva aj po novom?

Áno. Nájomná zmluva uzavretá do 30. 6. 2027 platí ďalej a spravuje sa starým Občianskym zákonníkom až do skončenia nájmu (§ 1893 ods. 3 NOZ). Zmeniť to môže len písomná dohoda oboch strán o prechode pod nový zákon (§ 1893 ods. 4).

Budú staré vzory nájomnej zmluvy použiteľné aj po 1. 7. 2027?

Len obmedzene. Zmluva uzavretá od 1. 7. 2027 sa spravuje novým zákonom bez ohľadu na použitý vzor. Doložky v rozpore s ním (napr. kaucia nad trojnásobok) neobstoja, odkazy na zrušený zákon o krátkodobom nájme jeho režim nezachovajú a starý vzor nerieši nové otázky.

Je nájomca po novom „nájomník“? Mení sa okrem názvu aj niečo iné?

Áno, nový zákon používa výlučne pojem „nájomník“. Samotná zmena názvu práva nemení; ak iný zákon používa starší pojem, rozumie sa ním pojem podľa NOZ (§ 1895 ods. 2). Pri nových zmluvách sa však mení aj obsah – výpovede, kaucia, lehoty či súhlas na zviera.

Aká vysoká môže byť po novom kaucia (peňažná zábezpeka) pri nájme bytu?

Najviac trojnásobok súčtu mesačného nájomného a úhrad za služby spojené s bytom (§ 880 ods. 1 NOZ). Vyššia kaucia je možná len vtedy, ak sa strany dohodnú na úpravách bytu na žiadosť nájomníka. Platí pre zmluvy od 1. 7. 2027.

Kedy a ako musí prenajímateľ kauciu vrátiť?

Pri zmluvách od 1. 7. 2027 bez zbytočného odkladu po skončení nájmu a vrátení bytu (§ 882 NOZ); prenajímateľ si môže započítať peňažné dlhy nájomníka z nájmu, napr. nedoplatky či náhradu škody. Pevnú lehotu v dňoch zákon neuvádza. Pri starších zmluvách rozhoduje zmluva.

Môže prenajímateľ zvýšiť nájomné kvôli inflácii (inflačná doložka)?

Pri zmluvách od 1. 7. 2027 áno, ak je doložka dohodnutá (§ 884, § 914 NOZ). Oznámenie musí byť písomné, s údajom o inflácii, dôjsť aspoň dva mesiace vopred a najneskôr do konca roka. Bez doložky môže prenajímateľ len navrhnúť zvýšenie, a to pri nájme aspoň na päť rokov, max. o 20 % (§ 915).

O koľko môže prenajímateľ zvýšiť nájom po modernizácii bytu?

Pri zmluvách od 1. 7. 2027 nesmie ročné zvýšenie presiahnuť 5 % skutočne vynaložených nákladov na modernizáciu pripadajúcich na byt (§ 906 NOZ). Pri nákladoch 12 000 € na byt je to najviac 600 € ročne, teda 50 € mesačne. Iné zvýšenie možno dohodnúť (§ 904).

Môže prenajímateľ po novom vypovedať nájom bytu bez udania dôvodu?

Áno, ale len pri nájme na dobu neurčitú uzavretom od 1. 7. 2027 a so šesťmesačnou výpovednou dobou (§ 936 ods. 3 NOZ). Pri nájme na dobu určitú potrebuje zákonný dôvod. Pri zmluvách spred 1. 7. 2027 platia dôvody podľa § 711 starého OZ, ak sa strany písomne nedohodnú inak.

Aká je po novom výpovedná doba pri nájme bytu: tri alebo šesť mesiacov?

Závisí od situácie. Základná výpovedná doba je dva mesiace (§ 935 ods. 1 NOZ), pri výpovedi zraniteľnému nájomníkovi tri mesiace (§ 935 ods. 2) a pri výpovedi bez dôvodu šesť mesiacov (§ 936 ods. 3). Pri starých zmluvách ostávajú tri mesiace podľa § 710 OZ.

Ako sa brániť proti výpovedi z nájmu bytu a dokedy podať žalobu?

Pri zmluvách od 1. 7. 2027 treba žalobu o neplatnosť výpovede podať do dvoch mesiacov od jej dôjdenia, inak právo zanikne (§ 940 ods. 1 NOZ); žaloba spravidla neodkladá skončenie nájmu (§ 940 ods. 2). Pri starších zmluvách platia tri mesiace a odkladný účinok žaloby (§ 711 ods. 6 OZ).

Čo hrozí nájomníkovi, ktorý sa po skončení nájmu nevysťahuje?

Pri zmluvách od 1. 7. 2027 musí platiť odplatu vo výške dvojnásobku nájomného až do odovzdania bytu (§ 941 ods. 3 NOZ). Pri sťahovaní môže prenajímateľ zadržať jeho veci na zabezpečenie dlhov z nájmu (§ 883). Svojpomocné vysťahovanie zákon nedovoľuje, vypratanie sa vymáha cez súd.

Môžem mať v nájomnom byte psa, mačku alebo iné zviera?

Len so súhlasom prenajímateľa (§ 917 ods. 3 NOZ). Zákon nerozlišuje druh zvieraťa, doslova teda platí aj pre rybičky či škrečka. Pravidlo sa týka zmlúv uzavretých od 1. 7. 2027; pri starších zmluvách rozhoduje, čo je dohodnuté v zmluve.

Potrebujem súhlas prenajímateľa na prácu z domu?

Podľa nového zákona treba súhlas na užívanie bytu na výkon povolania alebo podnikania (§ 917 ods. 2 NOZ), prenajímateľ ho však bez dôvodu osobitného zreteľa nesmie odmietnuť. Či sa to týka bežného home officeu zamestnanca, je sporné.

Môže sa ku mne do nájomného bytu nasťahovať partner alebo rodič?

Podľa nového zákona áno, súhlas prenajímateľa nie je potrebný, zmenu počtu členov domácnosti však treba bez zbytočného odkladu oznámiť (§ 919 ods. 1 NOZ). Prenajímateľ môže upraviť úhrady za služby a žiadať, aby počet osôb bol primeraný veľkosti bytu (§ 919 ods. 2).

Kto preberá nájom bytu po smrti nájomníka a čo treba oznámiť?

Podľa NOZ pozostalý manžel pri spoločnom nájme manželov (§ 928), inak členovia domácnosti, ktorí s nájomníkom žili v byte aspoň rok a nemajú zabezpečené vlastné bývanie (§ 929). Prechod musia písomne oznámiť do konca tretieho mesiaca po smrti, inak nájom neprejde (§ 930).

Čo sa stane so zákonom o krátkodobom nájme bytu?

Nový Občiansky zákonník ho od 1. 7. 2027 ruší (§ 1919 bod 3). Nové zmluvy podľa neho už nevzniknú; platí bežná úprava nájmu bytu. Zmluvy uzavreté podľa neho do 30. 6. 2027 sa naďalej spravujú doterajšími predpismi (§ 1893 ods. 3).

Aké pravidlá platia po novom pre nájom bytu na menej ako tri mesiace (napr. Airbnb)?

Na nájom bytu kratší ako tri mesiace sa nevzťahuje osobitná ochrana nájmu bytu (§ 909 ods. 3 NOZ). Platia všeobecné pravidlá o nájme a o nájme budovy (§ 866 až § 908). Krátkodobé pobyty turistov môžu byť aj zmluvou o ubytovaní (§ 957).

Môže prenajímateľ ukončiť nájom pre neplatenie nájomného a ako rýchlo?

Pri zmluvách od 1. 7. 2027 áno: ak je nájomník napriek písomnému upozorneniu v omeškaní s nájomným alebo službami aspoň dva mesiace, prenajímateľ môže odstúpiť od zmluvy (§ 938 ods. 2 písm. a) NOZ) a byt treba odovzdať do 15 dní (§ 941 ods. 1). Možná je aj výpoveď.

Mám ako nájomník podpísať dodatok „aktualizácia na nový Občiansky zákonník“?

Nie bez rozmyslu. Takýto dodatok môže byť dohodou o prechode pod nový zákon (§ 1893 ods. 4). Nájomník pri zmluve na dobu neurčitú by stratil ochranu podľa § 711 starého OZ a prenajímateľ by mohol vypovedať bez dôvodu so šesťmesačnou dobou (§ 936 ods. 3).

Musí byť nájomná zmluva po novom písomná?

Nie. Nový zákon písomnú formu nájomnej zmluvy k bytu ani k priestoru na podnikanie nevyžaduje. Nájomník však môže žiadať písomné potvrdenie o uzavretí s povinnými údajmi (§ 911 ods. 2, § 948 NOZ). Písomnú formu si strany môžu dohodnúť (§ 68 ods. 1).

Kedy sa nájom po uplynutí doby automaticky predĺži?

Po novom: ak nájomník užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ ho do troch mesiacov písomne nevyzve na vrátenie, nájom sa obnoví za rovnakých podmienok, najviac na jeden rok (§ 892 NOZ). Podľa nášho výkladu sa to na rozdiel od starého OZ týka aj nájmu bytu.

Čo sa mení pri nájme nebytových priestorov a priestorov na podnikanie?

Zákon č. 116/1990 Zb. sa ruší (§ 1919 bod 2). Nové zmluvy sa riadia NOZ o nájme „priestoru na podnikanie“ (§ 947 až § 952): písomná forma nie je povinná, zákonné výpovedné dôvody podľa jeho § 9 sa nepreberajú, rozširuje sa záložné právo prenajímateľa a pribúda náhrada za zákaznícku základňu.

Aká je výpovedná doba pri nájme kancelárie alebo pozemku na dobu neurčitú?

Pri nájme nehnuteľnosti na dobu neurčitú možno vypovedať bez uvedenia dôvodu s výpovednou dobou dva mesiace (§ 889 ods. 1 a 3 NOZ). Pri hnuteľných veciach je to desať dní. Dnes je to pri nehnuteľnostiach aj nebytových priestoroch spravidla tri mesiace.

Môže po 50 rokoch ktorákoľvek strana vypovedať dlhodobý nájom pozemku (napr. pre fotovoltiku)?

Áno, ak je nájom dohodnutý na viac ako 50 rokov (§ 889 ods. 2 NOZ). Neplatí to pri nájme na dobu života alebo ak je dlhšia doba odôvodnená dôvodmi hodnými osobitného zreteľa. Týka sa zmlúv uzavretých od 1. 7. 2027.

Má prenajímateľ zákonné záložné právo k veciam nájomcu v prenajatých priestoroch?

Pri zmluvách od 1. 7. 2027 áno: na zabezpečenie všetkých peňažných pohľadávok z nájmu má prenajímateľ záložné právo k hnuteľným veciam nájomníka a jeho spolubývajúcich v predmete nájmu, okrem vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia, a pri sťahovaní ich môže zadržať (§ 883 NOZ).

Majú vlastníci bytov v dome prednostné záložné právo aj pred hypotékou banky?

Podľa nového zákona áno: vlastníci bytov majú vždy postavenie prednostného záložného veriteľa, a to aj bez zápisu v katastri (§ 1727 ods. 3 NOZ). Ich záložné právo kryje aj pohľadávky z protiprávnych úkonov, napr. škody. Pri starých hypotékach je situácia nejasná.

Môže súd nariadiť predaj bytu suseda, ktorý porušuje dobré mravy v dome?

Áno, na návrh správcu domu alebo dotknutého vlastníka (§ 1715 NOZ). Dôvody sú napr. hrubé poškodzovanie, sústavné rušenie pokoja, ohrozovanie bezpečnosti či porušovanie dobrých mravov v dome. Inštitút existuje už dnes, nový zákon však dôvody uvádza len príkladmo („najmä“).

Prechádzajú dlhy do fondu opráv na kupujúceho bytu?

Po novom áno: s vlastníctvom bytu prechádzajú na kupujúceho aj dlhy súvisiace so správou domu (§ 1724, § 1725 NOZ). Predávajúci musí doložiť potvrdenie správcu o dlhoch nie staršie ako mesiac a za prevzaté dlhy voči ostatným vlastníkom ručí (§ 1725 ods. 2).

Upozornenie: nejde o právne poradenstvo a prečítaním textov nevzniká vzťah advokáta a klienta. Text vychádza zo znenia schváleného Národnou radou SR (tlač 1312), ktoré zatiaľ nebolo vyhlásené v Zbierke zákonov. Čísla paragrafov nového zákonníka sú rekonštruované z automatického číslovania vo Worde a môžu sa líšiť od vyhláseného znenia. Pred použitím v podaní ich overte na Slov-Lexe.