Platí moja stará nájomná zmluva aj po novom?

Áno, platí – a navyše sa riadi starými pravidlami. Nový zákon nijako neruší ani neprepisuje existujúce nájomné zmluvy.

Podľa § 1893 ods. 3 NOZ sa iné ako osobné, rodinné a vecné vzťahy vzniknuté pred účinnosťou zákona „a práva a povinnosti z nich vyplývajúce, vrátane práv a povinností z porušenia zmlúv“ spravujú doterajšími predpismi. Nájom je zmluvný (záväzkový) vzťah, preto ho nezasahuje § 1893 ods. 2, ktorý na nový zákon „preklápa“ len osobné, rodinné a vecné práva. Pre nájom bytu obsahujú prechodné ustanovenia jediné osobitné pravidlo – § 1912 o už začatých súdnych konaniach o neplatnosť skončenia nájmu.

Prakticky to znamená, že ak máte zmluvu z roku 2020 a prenajímateľ vám dá výpoveď v roku 2030, posúdi sa podľa § 710 a § 711 starého OZ: len zákonné výpovedné dôvody, trojmesačná lehota a účinky výpovede až po zamietnutí vašej žaloby. Lehoty, ktoré začali plynúť pred 1. 7. 2027, sa dopočítajú podľa starého práva (§ 1896).

Kedy sa to zmení:

• ak sa s prenajímateľom písomne dohodnete, že sa váš vzťah bude spravovať novým zákonom (§ 1893 ods. 4) – účinky má len do budúcnosti,
• ak po skončení starej zmluvy (napr. na dobu určitú) uzavriete po 1. 7. 2027 novú zmluvu.

Bežný dodatok, napríklad o zmene výšky nájomného, podľa nášho výkladu režim nemení, ak neobsahuje dohodu o prechode pod nový zákon. Pozor na formulácie typu „zmluva sa riadi platnými právnymi predpismi“ – pri spore by sa mohli vykladať rôzne.

Výhrada: sprievodný (uvádzací) zákon k novému kódexu zatiaľ nie je známy; teoreticky by mohol prechodné pravidlá doplniť.

Praktický tip: odložte si podpísanú zmluvu aj všetky dodatky s dátumami. Dátum uzavretia rozhoduje o tom, podľa ktorého zákona sa váš nájom posudzuje.