Majú vlastníci bytov v dome prednostné záložné právo aj pred hypotékou banky?

Dnes vzniká v prospech ostatných vlastníkov bytov zo zákona záložné právo k bytu na zabezpečenie pohľadávok z právnych úkonov týkajúcich sa domu a bytu (§ 15 zákona č. 182/1993 Z. z.). Zákon mu však výslovne nepriznáva prednosť pred inými záložnými právami; poradie sa spravuje všeobecnými pravidlami.

Po 1. 7. 2027:

• záložné právo zabezpečuje pohľadávky z právnych úkonov týkajúcich sa spoločných častí domu a pozemku a navyše z „právnych alebo protiprávnych úkonov týkajúcich sa bytu“ (§ 1727 ods. 1) – teda aj napríklad škodu po vytopení susedov,
• „Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú vždy postavenie prednostného záložného veriteľa podľa § 1630… a to bez ohľadu na zápis zákonného záložného práva… v katastri“ (§ 1727 ods. 3),
• prednostný záložný veriteľ predáva byt nezaťažený ostatnými záložnými právami; ostatní (napr. banka) sa uspokoja až zo zvyšku výťažku (§ 1630 ods. 1 a 2),
• záložné právo trvá počas celej existencie bytu (§ 1728).

Otvorené otázky:

• § 1630 definuje prednostného veriteľa ako toho, ktorého právo je „registrované ako prvé“, kým § 1727 ods. 3 prednosť priznáva bez zápisu. Ide o vnútorné napätie textu.
• Pri existujúcich hypotékach sa stretávajú dve prechodné pravidlá: vzťahy podľa zákona o vlastníctve bytov sa od 1. 7. 2027 spravujú novým zákonom (§ 1908 ods. 1), ale zabezpečenie vzniknuté pred týmto dňom sa posudzuje podľa doterajších predpisov (§ 1909).
• Zákon č. 182/1993 Z. z. nový kódex neruší; dve úpravy záložného práva tak budú vedľa seba, kým ich nezosúladí sprievodný zákon, ktorý zatiaľ nie je známy.

Praktický tip: kupujúci a banky by mali pri kúpe bytu vždy žiadať potvrdenie správcu o dlhoch (§ 1725 ods. 1). Pohľadávky zo škôd však nepokrýva. Vlastníci bytov by mali mať poistenie zodpovednosti za škodu.