Bývanie a nájom bytu, priestorov a pozemkov
Aká je po novom výpovedná doba pri nájme bytu: tri alebo šesť mesiacov?
Závisí od situácie. Základná výpovedná doba je dva mesiace (§ 935 ods. 1 NOZ), pri výpovedi zraniteľnému nájomníkovi tri mesiace (§ 935 ods. 2) a pri výpovedi bez dôvodu šesť mesiacov (§ 936 ods. 3). Pri starých zmluvách ostávajú tri mesiace podľa § 710 OZ.
Dnes je výpovedná lehota pri nájme bytu jednotná: tri mesiace od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede; prenajímateľ môže určiť dlhšiu (§ 710 ods. 3 OZ). Pri výpovedi pre neplatenie sa u nájomcu v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov predlžuje o šesťmesačnú ochrannú lehotu (§ 710 ods. 4 OZ).
Po 1. 7. 2027 sú doby tri:
| Situácia | Výpovedná doba |
|---|---|
| výpoveď nájomníka; výpoveď prenajímateľa zo zákonného dôvodu (§ 936 ods. 1) | 2 mesiace (§ 935 ods. 1) |
| výpoveď prenajímateľa nájomníkovi, ktorý má 70+ rokov, má ťažké zdravotné postihnutie alebo sa stará o maloletého či bezvládnu osobu v domácnosti | 3 mesiace (§ 935 ods. 2) |
| výpoveď prenajímateľa bez uvedenia dôvodu pri nájme na dobu neurčitú | 6 mesiacov (§ 936 ods. 3) |
Výpovedná doba začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom výpoveď došla (§ 935 ods. 1). Na dohodu o kratšej dobe pre zraniteľných nájomníkov sa neprihliada (§ 935 ods. 2). Ak im hrozí trvalá strata bývania, výpovedná doba neskončí skôr, ako prenajímateľ informuje obec (§ 935 ods. 3). Ochrannú lehotu pre ľudí v hmotnej núdzi nový zákon nepozná.
Pozor na rozdiel medzi dobou a lehotou: doba uplynie aj vtedy, ak posledný deň pripadne na víkend alebo sviatok (§ 135 ods. 4).
Prechodné pravidlo: pri zmluvách uzavretých do 30. 6. 2027 platí trojmesačná lehota a ochranná lehota podľa starého OZ (§ 1893 ods. 3). Lehota, ktorá začala plynúť pred 1. 7. 2027, sa dopočíta podľa starého práva (§ 1896).
Praktický tip: výpoveď doručte preukázateľne (doporučene alebo osobne proti podpisu). Od mesiaca doručenia sa odvíja začiatok výpovednej doby.
Paragrafy nového zákonníka:
Doterajšia úprava
- § 7 ods. 3 zák. 98/2014 Výpovedná lehota najmenej mesiac, pri vybraných dôvodoch 15 dní
- § 710 OZ Zánik nájmu bytu, výpovedná lehota, ochranná lehota
- § 2 zák. 98/2014 Definícia krátkodobého nájmu (nájom podľa tohto zákona, najviac šesť rokov vrátane predĺžení)
- § 7 ods. 1 a 2 zák. 98/2014 Výpovedné dôvody prenajímateľa a nájomcu (aj zmluvne dohodnuté)
- § 685 OZ Vznik nájmu bytu, ochrana nájmu, družstevné a služobné byty
- § 711 OZ Výpovedné dôvody prenajímateľa, žaloba o neplatnosť výpovede
Pikošky k téme
Ďalšie otázky: bývanie a nájom bytu, priestorov a pozemkov
- Čo sa mení v nájme bytu od 1. 7. 2027?
- Platí moja stará nájomná zmluva aj po novom?
- Budú staré vzory nájomnej zmluvy použiteľné aj po 1. 7. 2027?
- Je nájomca po novom „nájomník“? Mení sa okrem názvu aj niečo iné?
- Aká vysoká môže byť po novom kaucia (peňažná zábezpeka) pri nájme bytu?
- Kedy a ako musí prenajímateľ kauciu vrátiť?
- Môže prenajímateľ zvýšiť nájomné kvôli inflácii (inflačná doložka)?
- O koľko môže prenajímateľ zvýšiť nájom po modernizácii bytu?
Upozornenie: nejde o právne poradenstvo a prečítaním textov nevzniká vzťah advokáta a klienta. Text vychádza zo znenia schváleného Národnou radou SR (tlač 1312), ktoré zatiaľ nebolo vyhlásené v Zbierke zákonov. Čísla paragrafov nového zákonníka sú rekonštruované z automatického číslovania vo Worde a môžu sa líšiť od vyhláseného znenia. Pred použitím v podaní ich overte na Slov-Lexe.