O koľko môže prenajímateľ zvýšiť nájom po modernizácii bytu?

Dnes starý Občiansky zákonník zvýšenie nájomného po modernizácii osobitne neupravuje. Stavebné úpravy bytu môže prenajímateľ robiť len so súhlasom nájomcu, ktorý ho môže odoprieť iba z vážnych dôvodov (§ 695 OZ); nájomca má právo na zľavu, ak sa užívanie podstatne zhorší (§ 698 ods. 2 OZ).

Po 1. 7. 2027 prináša nový zákon ucelenú úpravu modernizačných opatrení – úprav, ktoré zlepšujú technický stav, energetickú efektívnosť či úžitkovú hodnotu budovy (§ 902). Platí aj pre byty (§ 895 ods. 2).

• Oznámenie: prenajímateľ musí modernizáciu písomne oznámiť najmenej tri mesiace vopred a uviesť jej povahu, rozsah, dôvody, začiatok a trvanie (§ 903).
• Strpenie: nájomník ju musí strpieť, ibaže bránia dôvody osobitného zreteľa (napr. vážne ťažkosti pri vypratávaní); pri vypratávaní má nárok na náhradu nákladov (§ 905).
• Zvýšenie nájomného: „Zvýšenie nájomného nesmie ročne presiahnuť päť percent podielu skutočne vynaložených nákladov na modernizačné opatrenia v budove pomerne pripadajúcich na predmet nájmu“ (§ 906). Príklad: zateplenie domu stálo 600 000 €, na byt pripadá 2 %, teda 12 000 €. Nájomné možno zvýšiť najviac o 600 € ročne (50 € mesačne).
• Dohoda: ak sa strany dohodnú na budúcej výške nájomného v dohode o modernizačných opatreniach, strop podľa § 906 sa nepoužije (§ 904).
• Výpoveď: po doručení oznámenia môže nájomník vypovedať zmluvu s dvojmesačnou výpovednou dobou (§ 907).

Nejasnosti: zákon neuvádza, ako dlho môže zvýšenie trvať, ani ako súvisí so stropom 20 % podľa § 915. Výklad sa ustáli až v praxi.

Prechodné pravidlo: pri zmluvách uzavretých do 30. 6. 2027 sa postupuje podľa starého práva (§ 1893 ods. 3).

Praktický tip: nájomník si môže vyžiadať doklady o nákladoch. Pri službách to zákon priznáva výslovne (§ 896 ods. 3), pri modernizácii odporúčame dohodnúť to v zmluve.