Môže prenajímateľ po novom vypovedať nájom bytu bez udania dôvodu?

Dnes je nájom bytu chránený: prenajímateľ môže vypovedať len z dôvodov vymenovaných v § 711 ods. 1 OZ (napr. potreba bytu pre seba alebo blízkych, hrubé porušovanie povinností, neplatenie viac ako tri mesiace). Dôvod musí byť vo výpovedi presne opísaný (§ 711 ods. 2 OZ).

Po 1. 7. 2027: „Ak bol nájom dohodnutý na dobu neurčitú, môže prenajímateľ vypovedať zmluvu aj bez uvedenia dôvodu s výpovednou dobou šesť mesiacov“ (§ 936 ods. 3). Ide o jednu z najväčších zmien pre nájomníkov.

Pri nájme na dobu určitú môže prenajímateľ vypovedať len z dôvodov podľa § 936 ods. 1:

• hrubé porušenie povinností nájomníka,
• podnájom bez predchádzajúceho písomného súhlasu,
• odsúdenie za úmyselný trestný čin proti prenajímateľovi, jeho domácnosti či susedom,
• vypratanie bytu z dôvodu verejného záujmu,
• potreba bytu pre seba alebo blízku osobu.

Na iné dôvody sa neprihliada (§ 936 ods. 2). Okruh osôb je širší ako v § 711 ods. 1 písm. a) starého OZ, ktorý vymenúva len konkrétnych príbuzných: blízkymi osobami sú aj iné osoby v rodinnom alebo obdobnom vzťahu (napr. partner), ak by škodu jednej z nich druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú (§ 4 ods. 2).

Ochrana zraniteľných: ak je nájomník starší ako 70 rokov, má ťažké zdravotné postihnutie alebo sa stará o maloletého či bezvládnu osobu, prenajímateľ musí pri hrozbe trvalej straty bývania informovať obec; dovtedy výpovedná doba neskončí (§ 935 ods. 3). Žaloba týchto nájomníkov má odkladný účinok (§ 940 ods. 2).

Prechodné pravidlo: pri zmluvách uzavretých do 30. 6. 2027 sa výpoveď bez dôvodu nepoužije, platí § 711 OZ (§ 1893 ods. 3). Zmeniť to môže len písomná dohoda o prechode pod nový zákon (§ 1893 ods. 4).

Praktický tip: nájomníci so starou zmluvou nepodpisujte bez rozmyslu dodatky o „aktualizácii na nový zákon“. Prenajímatelia, ktorí chcú flexibilitu, môžu nové zmluvy na dobu neurčitú uzatvárať až od 1. 7. 2027.