Bývanie a nájom bytu, priestorov a pozemkov
Môže po 50 rokoch ktorákoľvek strana vypovedať dlhodobý nájom pozemku (napr. pre fotovoltiku)?
Áno, ak je nájom dohodnutý na viac ako 50 rokov (§ 889 ods. 2 NOZ). Neplatí to pri nájme na dobu života alebo ak je dlhšia doba odôvodnená dôvodmi hodnými osobitného zreteľa. Týka sa zmlúv uzavretých od 1. 7. 2027.
Dnes starý Občiansky zákonník takéto pravidlo nepozná. Nájom na dobu určitú sa končí uplynutím dohodnutej doby (§ 676 ods. 1 OZ) a predčasne ho možno ukončiť len z dôvodov podľa zákona alebo zmluvy.
Po 1. 7. 2027: „Ak dohodnutá doba nájmu presahuje päťdesiat rokov, zmluvu môže po uplynutí päťdesiatich rokov vypovedať ktorákoľvek zmluvná strana; to neplatí, ak bola nájomná zmluva uzavretá na dobu života prenajímateľa alebo nájomníka, alebo dlhšia doba nájmu je odôvodnená dôvodmi hodnými osobitného zreteľa“ (§ 889 ods. 2).
Prakticky:
- nájom na 60 alebo 99 rokov sa po 50 rokoch stáva vypovedateľným pre obe strany,
- výpovedná doba pri nehnuteľnosti je dva mesiace (§ 889 ods. 3),
- výnimka „dôvody hodné osobitného zreteľa“ nie je definovaná. Pri energetických projektoch môže ísť o životnosť a obnovu zariadení, návratnosť investície či podmienky financovania. Spor o to by však rozhodol súd.
Kde je riziko: fotovoltické a veterné parky, batériové úložiská, telekomunikačné stožiare a iná infraštruktúra s dlhodobými nájmami pozemkov. Ak sa nájom zmluvou nezabezpečí, banka financujúca projekt môže považovať za riziko, že vlastník pozemku po 50 rokoch vypovie.
Pri poľnohospodárskych a lesných pozemkoch treba najprv overiť, či sa nájom nespravuje osobitným predpisom (§ 953).
Prechodné pravidlo: zmluvy uzavreté do 30. 6. 2027 sa spravujú starým právom (§ 1893 ods. 3), takže sa na ne § 889 ods. 2 nevzťahuje, pokiaľ sa strany písomne nedohodnú na prechode pod nový zákon (§ 1893 ods. 4).
Praktický tip: pri nových nájmoch nad 50 rokov výslovne uveďte v zmluve dôvody dlhšej doby (technická životnosť, repowering, financovanie, verejný záujem). Pre vedenia a siete zvážte aj vecnú služobnosť, napr. služobnosť inžinierskej siete (§ 1576), na ktorú sa výpoveď nájmu podľa § 889 ods. 2 nevzťahuje.
Paragrafy nového zákonníka:
Doterajšia úprava
- § 9 ods. 2 zák. 116/1990 Zákonné výpovedné dôvody prenajímateľa pri nájme na určitý čas (písm. a) až i))
- § 10 zák. 116/1990 Výpoveď nájmu na neurčitý čas bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak
- § 12 zák. 116/1990 Výpovedná lehota tri mesiace od prvého dňa nasledujúceho mesiaca
- § 3 ods. 1 až 3 zák. 98/2014 Nájomná zmluva: doba najviac 2 roky s dvomi predĺženiami, písomná forma, povinné náležitosti
- § 7 ods. 1 a 2 zák. 98/2014 Výpovedné dôvody prenajímateľa a nájomcu (aj zmluvne dohodnuté)
- § 636 ObZ Zánik práva užívať, výpoveď
Pikošky k téme
Ďalšie otázky: bývanie a nájom bytu, priestorov a pozemkov
- Čo sa mení v nájme bytu od 1. 7. 2027?
- Platí moja stará nájomná zmluva aj po novom?
- Budú staré vzory nájomnej zmluvy použiteľné aj po 1. 7. 2027?
- Je nájomca po novom „nájomník“? Mení sa okrem názvu aj niečo iné?
- Aká vysoká môže byť po novom kaucia (peňažná zábezpeka) pri nájme bytu?
- Kedy a ako musí prenajímateľ kauciu vrátiť?
- Môže prenajímateľ zvýšiť nájomné kvôli inflácii (inflačná doložka)?
- O koľko môže prenajímateľ zvýšiť nájom po modernizácii bytu?
Upozornenie: nejde o právne poradenstvo a prečítaním textov nevzniká vzťah advokáta a klienta. Text vychádza zo znenia schváleného Národnou radou SR (tlač 1312), ktoré zatiaľ nebolo vyhlásené v Zbierke zákonov. Čísla paragrafov nového zákonníka sú rekonštruované z automatického číslovania vo Worde a môžu sa líšiť od vyhláseného znenia. Pred použitím v podaní ich overte na Slov-Lexe.