Môže súd nariadiť predaj bytu suseda, ktorý porušuje dobré mravy v dome?

Dnes môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka nariadiť predaj bytu, ak jeho vlastník obmedzuje alebo znemožňuje ostatným výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt či spoločné časti, sústavne narušuje pokojné bývanie, ohrozuje bezpečnosť, porušuje dobré mravy v dome alebo neplní povinnosti uložené súdom (§ 11 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z.). V praxi sa to využíva zriedka.

Po 1. 7. 2027: „Na návrh osoby zodpovednej za správu domu alebo dotknutého vlastníka bytu… môže súd nariadiť predaj bytu…, ak vlastník… svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov… takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje jeho výkon najmä tým, že a) hrubo poškodzuje byt alebo spoločné časti domu, b) sústavne narušuje pokojné užívanie ostatných vlastníkov, c) ohrozuje bezpečnosť ostatných vlastníkov, d) porušuje dobré mravy v dome, alebo e) neplní povinnosti uložené mu rozhodnutím súdu“ (§ 1715).

Čo je nové: slovo „najmä“ robí z výpočtu len príklady, súd môže zohľadniť aj iné vážne zásahy. Sused si navyše môže od správcu vyžiadať meno, adresu a kontakt problémového vlastníka, ak má dôvod hodný osobitného zreteľa, osobitne v prípadoch podľa § 1715 (§ 1718).

Čo zákon nerieši: ako sa byt predá, za akú cenu, kto dostane výťažok a čo bude s rodinou, ktorá v byte býva. To bude závisieť od procesných predpisov a sprievodného zákona, ktorý zatiaľ nie je známy. Nútený predaj je zásahom do vlastníctva, preto súdy budú pravdepodobne vyžadovať závažné a dlhodobé porušovanie a predchádzajúce mieruplnejšie kroky.

Ak problémy robí nájomník, nie vlastník: § 1715 sa týka vlastníka bytu. Voči nájomníkovi môže prenajímateľ po písomnom upozornení odstúpiť od zmluvy (§ 938 ods. 2 písm. c).

Prechodné pravidlo: vzťahy vlastníkov bytov sa od 1. 7. 2027 spravujú novým zákonom (§ 1908 ods. 1); konanie spred tohto dňa sa posudzuje podľa doterajších predpisov.

Praktický tip: porušovanie dôsledne dokumentujte (zápisnice, fotografie, policajné záznamy, svedkovia).