Ako sa brániť proti výpovedi z nájmu bytu a dokedy podať žalobu?

Dnes môže nájomca podať žalobu o neplatnosť výpovede do troch mesiacov od doručenia a výpoveď začne účinkovať až po právoplatnom zamietnutí žaloby (§ 711 ods. 6 OZ). Kým súd rozhodne, nájomca v byte legálne býva.

Po 1. 7. 2027:

• Lehota: právo podať žalobu o určenie neplatnosti výpovede alebo odstúpenia zaniká, ak sa neuplatní do dvoch mesiacov od dôjdenia výpovede (§ 940 ods. 1). Po jej uplynutí už súd žalobe nevyhovie, ani keby výpoveď mala vady.
• Žaloba nič neodkladá: „Účinky právneho úkonu smerujúceho k skončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté“ (§ 940 ods. 2). Nájom skončí uplynutím výpovednej doby aj počas sporu. Výnimku majú nájomníci, ktorí dovŕšili 70 rokov, majú ťažké zdravotné postihnutie alebo sa starajú o maloleté dieťa či bezvládnu osobu v domácnosti.

Čo skontrolovať vo výpovedi:

1. Má zákonný dôvod? Prenajímateľ môže vypovedať len z dôvodov v § 936 ods. 1, na iné sa neprihliada (§ 936 ods. 2). Výnimkou je výpoveď bez dôvodu pri nájme na dobu neurčitú (§ 936 ods. 3).
2. Je dôvod uvedený a opísaný? Inak sa na výpoveď neprihliada (§ 889 ods. 4).
3. Je správna výpovedná doba (2, 3 alebo 6 mesiacov, § 935, § 936 ods. 3)?
4. Ak ste zraniteľný nájomník: informoval prenajímateľ obec? Ak nie, výpovedná doba neskončí (§ 935 ods. 3).
5. Kedy bola uzavretá zmluva? Ak do 30. 6. 2027, platí starý OZ (§ 1893 ods. 3) – trojmesačná lehota na žalobu a odkladný účinok. Konania začaté pred 1. 7. 2027 sa dokončia podľa starého práva (§ 1912).

Praktický tip: na dátum doručenia výpovede si urobte poznámku a k advokátovi choďte hneď, nie v poslednom týždni. Dva mesiace rýchlo uplynú a zmeškanie lehoty sa nedá napraviť.