Prechádzajú dlhy do fondu opráv na kupujúceho bytu?

Dnes je prílohou zmluvy o prevode bytu potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva, že predávajúci nemá nedoplatky na úhradách za plnenia a na fonde prevádzky, údržby a opráv (§ 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.; neplatí pri prvom prevode). Zákon výslovne neustanovuje, že dlhy prechádzajú na kupujúceho; byt však zaťažuje zákonné záložné právo ostatných vlastníkov (§ 15 tohto zákona).

Po 1. 7. 2027:

• Na nadobúdateľa prechádzajú s vlastníctvom bytu všetky práva a povinnosti súvisiace so správou domu a pozemku (§ 1724 ods. 1).
• Predávajúci je povinný doložiť kupujúcemu potvrdenie osoby zodpovednej za správu domu, nie staršie ako jeden mesiac, o dlhoch súvisiacich so správou domu, ktoré prejdú na kupujúceho, prípadne že také dlhy nie sú. Porušenie tejto povinnosti však nemá vplyv na platnosť kúpnej zmluvy (§ 1725 ods. 1).
• Za dlhy, ktoré takto prešli na kupujúceho, ručí predávajúci voči ostatným vlastníkom bytov, a to aj vtedy, ak potvrdenie nedoložil (§ 1725 ods. 2).
• Platby do fondu prevádzky, údržby a opráv sú splatné mesačne a platia sa aj za neužívaný byt (§ 1720 ods. 1).
• Dlhy zabezpečuje aj zákonné záložné právo vlastníkov bytov, ktoré má prednosť (§ 1727).

Kupujúci teda dlhy preberá a ostatní vlastníci môžu vymáhať od neho aj od predávajúceho ako ručiteľa.

Prechodné pravidlo: vzťahy podľa zákona o vlastníctve bytov sa od 1. 7. 2027 spravujú novým zákonom, no práva a povinnosti vzniknuté skôr sa posudzujú podľa doterajších predpisov (§ 1908 ods. 1). Či na kupujúceho pri predaji po 1. 7. 2027 prejdú aj dlhy vzniknuté pred týmto dňom, je nejasné. Zákon č. 182/1993 Z. z. zostáva v platnosti a vzťah oboch úprav má vyriešiť sprievodný zákon.

Praktický tip: pri kúpe bytu trvajte na čerstvom potvrdení správcu a dohodnite, že sa prípadné dlhy uhradia z kúpnej ceny (napr. z notárskej alebo advokátskej úschovy) priamo na účet domu.