Aké pravidlá platia po novom pre nájom bytu na menej ako tri mesiace (napr. Airbnb)?

Dnes sa na každý nájom bytu vzťahuje ochrana podľa starého OZ (§ 685 a nasl.), ak nejde o krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. Krátkodobé pobyty turistov sa v praxi často posudzujú ako ubytovanie (§ 754 a nasl. OZ).

Po 1. 7. 2027: „Ustanovenia § 910 až 946 sa nevzťahujú na nájom bytu dohodnutého na dobu kratšiu ako tri mesiace“ (§ 909 ods. 3). Pri takom nájme teda neplatia výpovedné dôvody, ochrana zraniteľných nájomníkov, pravidlá o členoch domácnosti, prechode nájmu ani dvojnásobné nájomné podľa § 941.

Čo sa použije:

• všeobecné ustanovenia o nájme (§ 866 až § 894) – napr. nájomné sa pri nájme kratšom ako mesiac platí na začiatku (§ 878 ods. 3), odstúpenie (§ 890), záložné a zádržné právo prenajímateľa (§ 883), stav veci pri vrátení (§ 893),
• ustanovenia o nájme budovy a jej časti (§ 895 až § 908),
• strop kaucie na trojnásobok mesačného nájomného je zaradený vo všeobecnej časti a hovorí o „nájme bytu“, preto sa pravdepodobne uplatní aj tu (§ 880 ods. 1).

Airbnb a podobné platformy: ak ubytovateľ poskytuje prechodné ubytovanie a služby, môže ísť o zmluvu o ubytovaní (§ 957 a nasl.), nie o nájom. Zákon však hovorí o ubytovaní „v zariadení na to určenom“ a či ním je bežný byt, bude predmetom výkladu.

Pozor na reťazenie: opakované uzatváranie zmlúv na 2 mesiace a 29 dní s cieľom obísť ochranu nájomníka môže súd posúdiť ako jeden dlhší nájom. Takéto obchádzanie zákona je rizikové (Čl. 2 ods. 2, zákaz zneužitia práva podľa Čl. 4 ods. 3).

Verejnoprávne povinnosti (živnosť, evidencia hostí, miestne dane) upravujú iné predpisy, ktoré nový kódex nemení.

Prechodné pravidlo: zmluvy uzavreté do 30. 6. 2027 sa spravujú starým právom (§ 1893 ods. 3).

Praktický tip: pri krátkodobom prenájme jasne uveďte v zmluve dobu, účel (prechodný pobyt) a podmienky odovzdania bytu.