Bývanie a nájom bytu, priestorov a pozemkov
Musí byť nájomná zmluva po novom písomná?
Nie. Nový zákon písomnú formu nájomnej zmluvy k bytu ani k priestoru na podnikanie nevyžaduje. Nájomník však môže žiadať písomné potvrdenie o uzavretí s povinnými údajmi (§ 911 ods. 2, § 948 NOZ). Písomnú formu si strany môžu dohodnúť (§ 68 ods. 1).
Dnes starý OZ písomnú formu nájmu bytu nevyžaduje; ak sa zmluva neuzavrie písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica (§ 686 ods. 1 OZ). Písomná musí byť výpoveď (§ 710 ods. 1 OZ). Písomnú formu pod sankciou neplatnosti vyžaduje zákon o nebytových priestoroch (§ 3 ods. 3 a 4 zákona č. 116/1990 Zb.) a zákon o krátkodobom nájme bytu (§ 3 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z.).
Po 1. 7. 2027: forma sa vyžaduje, „len ak je ustanovená zákonom alebo dohodou strán“ (§ 68 ods. 1). Pri nájme ju zákon neustanovuje:
- byt: zmluva musí obsahovať označenie bytu, výšku nájomného a úhrad (alebo spôsob výpočtu) a ich splatnosť; ak nie je písomná, prenajímateľ na žiadosť nájomníka vystaví písomné potvrdenie s týmito údajmi (§ 911),
- priestor na podnikanie: rovnako len potvrdenie na žiadosť (§ 948); písomná forma podľa zákona č. 116/1990 Zb. zaniká.
Ústna zmluva je teda platná, v spore sa však ťažko dokazuje.
Kde je písomnosť nutná alebo veľmi vhodná:
- dohoda o prechode starej zmluvy pod nový zákon (§ 1893 ods. 4),
- súhlas s podnájmom bytu (§ 946 ods. 1),
- upozornenia pred odstúpením (§ 938 ods. 2), oznámenie zvýšenia nájomného (§ 914 ods. 3), oznámenie prechodu nájmu (§ 930 ods. 1).
Pri výpovedi nájmu bytu nový zákon písomnú formu výslovne neuvádza. Ak však bola zmluva uzavretá písomne, predpokladá sa rovnaká forma aj pre jej zmenu a zrušenie (§ 69 ods. 2). Výpoveď preto vždy dávajte písomne.
Praktický tip: zmluvu uzatvárajte písomne a dohodnite, že zmeny a výpoveď vyžadujú písomnú formu. Ak pri rokovaní jedna strana požaduje písomnú formu, zmluva bez nej spravidla nevznikne (§ 71).
Paragrafy nového zákonníka:
Doterajšia úprava
- § 3 zák. 116/1990 Zmluva o nájme: účel podľa stavebného určenia, povinná písomná forma a náležitosti pod sankciou neplatnosti
- § 10 zák. 116/1990 Výpoveď nájmu na neurčitý čas bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak
- § 3 ods. 1 až 3 zák. 98/2014 Nájomná zmluva: doba najviac 2 roky s dvomi predĺženiami, písomná forma, povinné náležitosti
- § 40 OZ Forma právneho úkonu, písomná forma, podpis
- § 46 OZ Písomná forma zmlúv; prevod nehnuteľností
- § 272 ObZ Písomná forma zmluvy požadovaná stranou, písomné zmeny
Pikošky k téme
Ďalšie otázky: bývanie a nájom bytu, priestorov a pozemkov
- Čo sa mení v nájme bytu od 1. 7. 2027?
- Platí moja stará nájomná zmluva aj po novom?
- Budú staré vzory nájomnej zmluvy použiteľné aj po 1. 7. 2027?
- Je nájomca po novom „nájomník“? Mení sa okrem názvu aj niečo iné?
- Aká vysoká môže byť po novom kaucia (peňažná zábezpeka) pri nájme bytu?
- Kedy a ako musí prenajímateľ kauciu vrátiť?
- Môže prenajímateľ zvýšiť nájomné kvôli inflácii (inflačná doložka)?
- O koľko môže prenajímateľ zvýšiť nájom po modernizácii bytu?
Upozornenie: nejde o právne poradenstvo a prečítaním textov nevzniká vzťah advokáta a klienta. Text vychádza zo znenia schváleného Národnou radou SR (tlač 1312), ktoré zatiaľ nebolo vyhlásené v Zbierke zákonov. Čísla paragrafov nového zákonníka sú rekonštruované z automatického číslovania vo Worde a môžu sa líšiť od vyhláseného znenia. Pred použitím v podaní ich overte na Slov-Lexe.