Preskočiť na obsah

Nový OZ nový Občiansky zákonník

HľadaťHľadať v zákone

Nehnuteľnosti, kataster, vecné bremená a susedia

28 otázok a odpovedí k novému Občianskemu zákonníku.

Čo sa mení pri kúpe a predaji nehnuteľností od 1. 7. 2027?

Vlastníctvo sa naďalej nadobúda zápisom do katastra (§ 1468). Novinkou je ochrana dobromyseľného kupujúceho, ktorý sa spoľahne na kataster (§ 1503), prechod dlhov voči správe domu na kupujúceho bytu (§ 1725) a predkupné právo spoluvlastníkov aj pri darovaní (§ 1512).

Môžem sa po novom spoľahnúť na údaje na liste vlastníctva?

Áno, vo väčšej miere ako dnes. Predpokladá sa, že zápis v katastri je správny (§ 1502), a kto odplatne a dobromyseľne nadobudne právo od zapísaného vlastníka, je chránený (§ 1503). Výnimkou sú práva vznikajúce zo zákona a nevyhnutná cesta.

Čo robiť, ak v katastri zistím nesprávny zápis, a aké sú lehoty?

Ak bol zápis vykonaný bez právneho dôvodu, požiadajte do dvoch mesiacov odo dňa, keď sa o ňom dozviete, o zaznamenanie spornosti a do dvoch mesiacov od žiadosti preukážte žalobu (§ 1505). Inak právo pôsobí len voči nedobromyseľnému. Bez vyrozumenia je lehota tri roky od zápisu.

Čo je služobnosť a nahrádza vecné bremeno?

Služobnosť je druh vecného bremena: vlastník nehnuteľnosti musí niečo strpieť alebo sa niečoho zdržať (§ 1556). Pojem vecné bremeno zostáva ako spoločné označenie pre služobnosti a reálne bremená (§ 1555). Existujúce vecné bremená trvajú ďalej.

Ako po novom zriadiť vecné bremeno doživotného užívania alebo bývania?

Písomnou zmluvou s vlastníkom nehnuteľnosti (§ 1431). Služobnosť vznikne až zápisom do katastra (§ 1562). Ide o osobnú služobnosť, ktorá zaniká najneskôr smrťou oprávneného (§ 1580). Ak je na nehnuteľnosti hypotéka, vyžiadajte si písomný súhlas banky (§ 1628).

Zanikne vecné bremeno (služobnosť), napríklad právo prechodu, ak sa desať rokov nevyužíva?

Nie automaticky. Nárok zo služobnosti sa premlčí, ak sa desať rokov nevykonával (§ 157). Ak vlastník pozemku premlčanie namietne, právo zanikne a zo zápisu v katastri ho možno vymazať na základe rozhodnutia súdu (§ 154 ods. 2).

Koľko rokov treba po novom na vydržanie pozemku?

Desať rokov nepretržitej oprávnenej (dobromyseľnej) držby, rovnako ako dnes (§ 1473). Po novom sa však držba preruší, ak ju držiteľ dlhšie ako jeden rok nevykonáva (§ 1476). Vydržaná doba sa započíta aj z držby právneho predchodcu (§ 1475).

Bude stavba po novom súčasťou pozemku?

Nie. Nový zákonník zachováva doterajší stav: stavby, vodné toky a podzemné vody nie sú súčasťou pozemku (§ 29 ods. 2). Stavba a pozemok tak môžu mať aj naďalej rôznych vlastníkov. Samostatné „právo stavby“ ako v Česku zákon nezavádza.

Čo po novom robiť so stavbou na cudzom pozemku?

Vlastník pozemku môže žiadať odstránenie stavby (§ 1462) alebo jej prikázanie za náhradu (§ 1463). Nové je, že dobromyseľný staviteľ môže žiadať predaj pozemku za obvyklú cenu, ak vlastník o stavbe vedel a nezakázal ju, a nedobromyseľného staviteľa možno prinútiť pozemok kúpiť (§ 1464).

Môžu ma spoluvlastníci s väčšinou prehlasovať a zaťažiť celú nehnuteľnosť bez môjho súhlasu?

Áno. O zriadení, zmene alebo zrušení obmedzeného vecného práva (napr. vecného bremena či záložného práva) stačí dvojtretinová väčšina podľa podielov (§ 1515 ods. 3), ak boli vyrozumení všetci spoluvlastníci (§ 1516). Návrh na súd treba podať do 30 dní (§ 1518).

Ako sa po novom zrušuje a vyporiadava podielové spoluvlastníctvo?

Dohodou všetkých spoluvlastníkov, ktorá musí obsahovať aj spôsob vyporiadania (§ 1522), inak rozhodne súd (§ 1523). Súd vec prednostne rozdelí, inak podiel prikáže za náhradu alebo nariadi predaj (§ 1524, § 1531, § 1532). Nové je aj oddelenie jedného spoluvlastníka.

Má spoluvlastník po novom predkupné právo k podielu ostatných?

Áno. Ak spoluvlastník prevádza podiel inej ako blízkej osobe, ostatní majú predkupné právo (§ 1512 ods. 1). Zákon výslovne určuje, že platí aj pri darovaní, a vtedy sa podiel vykupuje za obvyklú cenu (§ 1512 ods. 2). Pri nehnuteľnosti treba zaplatiť do dvoch mesiacov od ponuky (§ 1670).

Na ako dlho si môže predávajúci pozemku vyhradiť spätnú kúpu?

Podľa textu nového zákonníka sa právo spätnej kúpy musí uplatniť písomne najneskôr do jedného roka od nadobudnutia vlastníctva kupujúcim (§ 789). Na rozdiel od dnešnej úpravy chýba výhrada „ak nie je dohodnuté inak“. Či si strany môžu dohodnúť dlhšiu lehotu, je sporné.

Mení sa niečo pri darovaní domu, bytu alebo pozemku deťom?

Áno. Zmluva musí byť naďalej písomná (§ 847), ale darca môže po novom dar odvolať nielen pre nevďak, ktorým je aj neplatenie výživného (§ 854), ale aj pre vlastnú chudobu (§ 856). Pri dedení sa dar započíta (§ 1874) a povinný podiel detí je nižší (§ 1840).

Komu patrí plot medzi susedmi a kto ho má opravovať?

Predpokladá sa, že plot, múr či medza medzi pozemkami sú spoločné (§ 1452). Ak sú ploty dvojité alebo vlastníctvo rozdelené, každý udržiava svoju časť (§ 1453). Rozpadnutý plot netreba znovu stavať, ale treba ho udržiavať, ak hrozí susedovi škoda (§ 1454).

Komu patria orechy a jablká, ktoré spadnú zo susedovho stromu na môj pozemok?

Vám. Plody, ktoré spadli zo stromu alebo kríka na susedný pozemok, patria vlastníkovi tohto pozemku (§ 1447). Ak však spadnú na pozemok určený na verejné užívanie, napríklad chodník, patria vlastníkovi stromu. Plody na konároch zostávajú susedove.

Môžem susedovi odstrániť konáre a korene, ktoré prerastajú na môj pozemok?

Najprv musíte suseda požiadať. Ak konáre alebo korene stromu spôsobujú škodu či ohrozenie, ktoré prevyšuje záujem na zachovaní stromu, sused ich musí odstrániť. Ak to v primeranom čase neurobí, môžete ich šetrne a vo vhodnom období odstrániť sami a žiadať náklady (§ 1448).

Ako sa po novom brániť proti hluku, dymu či zápachu od suseda?

Sused sa musí zdržať imisií (hluk, dym, zápach, prach, svetlo, tieň a pod.), ktoré na váš pozemok vnikajú v miere neprimeranej miestnym pomerom a podstatne obmedzujú výkon vašich práv (§ 1445). Brániť sa možno žalobou na zdržanie sa rušenia (§ 1458).

Môžem žiadať zákaz hluku z povolenej prevádzky, napríklad fotovoltiky, tepelného čerpadla alebo trafostanice?

Spravidla nie. Ak imisie pochádzajú z úradne schválenej prevádzky alebo podobného zariadenia, môžete žiadať len náhradu škody, nie zákaz (§ 1445 ods. 3). Zákaz je možný, ak prevádzka prekračuje rozsah povolenia.

Čo robiť, keď susedov pes alebo sliepky chodia na môj pozemok?

Vlastník sa musí zdržať toho, aby chované zvieratá vnikali na susednú nehnuteľnosť v miere neprimeranej miestnym pomerom (§ 1445 ods. 1). Môžete sa brániť žalobou na zdržanie sa rušenia (§ 1458) a za škodu zodpovedá chovateľ (§ 667).

Kto po novom platí škodu, ktorú spôsobí pes alebo iné zviera?

Chovateľ, teda ten, kto nad zvieraťom nielen krátkodobo vykonáva faktickú moc vo vlastnom záujme, inak vlastník (§ 667). Zodpovednosti sa zbaví, len ak preukáže, že škode nemohol zabrániť ani pri náležitej starostlivosti. Kto zviera odcudzil, zodpovedá namiesto chovateľa.

Musím pustiť suseda na svoj pozemok, aby si mohol opraviť dom?

Áno, ak účel nemožno dosiahnuť inak a je to primerané. Vstup musíte umožniť v nevyhnutnom rozsahu na údržbu, ale po novom aj na prípravu, zhotovenie, zmenu či odstránenie stavby (§ 1450 ods. 1). Sused nahradí škodu a za podstatné obmedzenie vám patrí primeraná náhrada.

Môže súd susedovi nariadiť, aby si pozemok oplotil?

Áno. Ak je to potrebné na nerušený výkon vlastníckeho práva a nebráni to účelnému využívaniu susedných pozemkov, súd môže na návrh suseda a po zistení stanoviska príslušného orgánu verejnej moci uložiť vlastníkovi povinnosť pozemok oplotiť na jeho náklady (§ 1455).

Kto rieši susedské spory po novom? Rieši ich ešte obec?

Podľa nového zákonníka už nie: ochranu pokojného stavu na obci (§ 5 starého OZ) nepreberá. Konania začaté do 30. 6. 2027 sa dokončia podľa starých predpisov (§ 1897). Spory rieši súd, napr. na základe negatórnej žaloby (§ 1458) alebo žaloby na ochranu držby (§ 1438).

Ako sa brániť, keď mi niekto obsadí pozemok (ochrana držby a lehota šesť týždňov)?

Držbu nesmie nikto svojvoľne rušiť (§ 1436). Brániť sa môžete svojpomocne, ale len pri čine a v medziach nutnej obrany (§ 1437), alebo žalobou. Žalobu treba podať do šiestich týždňov odo dňa, keď sa dozviete o rušení a rušiteľovi, najneskôr do roka, inak právo zanikne (§ 1439).

Komu patrí nájdená vec a koľko je nálezné?

Nájdená vec patrí naďalej vlastníkovi. Nálezca ju musí vydať, ale až po zaplatení nálezného a nákladov (§ 1485). Nálezné je 10 % z ceny veci, pri osobitnej hodnote pre vlastníka aj viac (§ 1493). Ak sa vlastník neprihlási do roka, vec pripadne štátu (§ 1491).

Čo je podzáložné právo a čo sa mení pri záložnom práve k nehnuteľnosti?

Podzáložné právo vzniká, keď veriteľ založí svoju pohľadávku zabezpečenú záložným právom. Súhlas vlastníka zálohu sa nevyžaduje (§ 1661). Záložné právo k nehnuteľnosti vzniká zápisom do katastra (§ 1603). Nová je najmä prednosť zákonného záložného práva vlastníkov bytov (§ 1727).

Zanikne vecné bremeno bývania, ak banka speňaží byt zaťažený hypotékou?

Môže. Výkonom záložného práva zanikajú užívacie služobnosti, ktoré vznikli neskôr ako vykonávané záložné právo, ibaže vznikli zo zákona alebo s písomným súhlasom veriteľa (§ 1628). Staršie bremeno zostáva. Hypotéky spred 1. 7. 2027 sa spravujú starým právom (§ 1909).

Upozornenie: nejde o právne poradenstvo a prečítaním textov nevzniká vzťah advokáta a klienta. Text vychádza zo znenia schváleného Národnou radou SR (tlač 1312), ktoré zatiaľ nebolo vyhlásené v Zbierke zákonov. Čísla paragrafov nového zákonníka sú rekonštruované z automatického číslovania vo Worde a môžu sa líšiť od vyhláseného znenia. Pred použitím v podaní ich overte na Slov-Lexe.