Bývanie a nájom bytu, priestorov a pozemkov
Čo sa mení pri nájme nebytových priestorov a priestorov na podnikanie?
Zákon č. 116/1990 Zb. sa ruší (§ 1919 bod 2). Nové zmluvy sa riadia NOZ o nájme „priestoru na podnikanie“ (§ 947 až § 952): písomná forma nie je povinná, zákonné výpovedné dôvody podľa jeho § 9 sa nepreberajú, rozširuje sa záložné právo prenajímateľa a pribúda náhrada za zákaznícku základňu.
Dnes sa nájom nebytových priestorov spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. Zmluva musí byť písomná a obsahovať povinné náležitosti, inak je neplatná (§ 3 ods. 3 a 4). Pri dobe určitej platia zákonné výpovedné dôvody (§ 9 ods. 2 a 3), napr. omeškanie s nájomným o viac ako mesiac. Pri dobe neurčitej možno vypovedať bez dôvodu (§ 10) s trojmesačnou lehotou, ak sa nedohodlo inak (§ 12).
Po 1. 7. 2027 zákon č. 116/1990 Zb. zaniká (§ 1919 bod 2). Nájom budovy alebo jej časti na podnikanie či výkon povolania je nájmom priestoru na podnikanie (§ 947). Použijú sa všeobecné pravidlá o nájme (§ 866 až § 894), o nájme budovy (§ 895 až § 908) a osobitné pravidlá:
- forma nie je povinná, len potvrdenie na žiadosť nájomníka (§ 948),
- pri dobe určitej možno vypovedať len z dôvodov dohodnutých v zmluve alebo ustanovených zákonom (§ 498 ods. 1). Katalóg dôvodov podľa § 9 zákona č. 116/1990 Zb. sa nepreberá; zákonné dôvody sú len ojedinelé (napr. výpoveď nájomníka pri zmene vlastníka, § 877, alebo pri modernizácii, § 907) a ostáva odstúpenie z dôvodov v § 890,
- pri dobe neurčitej výpoveď bez dôvodu s dvojmesačnou výpovednou dobou (§ 889 ods. 1 a 3),
- zákonné záložné právo prenajímateľa k hnuteľným veciam nájomníka v priestore, ktoré už nekryje len nájomné (ako dnes § 672 OZ), ale všetky peňažné pohľadávky z nájmu (§ 883),
- označenie priestoru firmou (§ 949), pokračovanie nájmu dedičmi (§ 950),
- dohodou možno priznať nájomníkovi náhradu za zákaznícku základňu pri výpovedi prenajímateľa (§ 951),
- modernizácia a zvyšovanie nájomného (§ 902 až § 907).
Prechodné pravidlo: zmluvy uzavreté do 30. 6. 2027 sa naďalej spravujú zákonom č. 116/1990 Zb. (§ 1893 ods. 3), a to aj roky po jeho zrušení. Začaté spory o neplatnosť skončenia nájmu sa dokončia podľa starého práva (§ 1912).
Praktický tip: v nových zmluvách dohodnite písomnú formu, výpovedné dôvody pri dobe určitej a postavenie zákonného záložného práva (napr. vylúčenie pri technológiách financovaných bankou). Či to zákon dovoľuje, treba posúdiť podľa Čl. 2 ods. 2.
Paragrafy nového zákonníka:
Doterajšia úprava
- § 1 zák. 116/1990 Pôsobnosť: nebytové priestory podľa stavebného určenia a byty užívané na nebytové účely
- § 720 OZ Nájom a podnájom nebytových priestorov (odkaz na zákon 116/1990)
- § 3 zák. 116/1990 Zmluva o nájme: účel podľa stavebného určenia, povinná písomná forma a náležitosti pod sankciou neplatnosti
- § 13 zák. 116/1990 Vrátenie priestoru v stave, v akom ho nájomca prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie
- § 14 zák. 116/1990 Zánik nájmu zánikom predmetu, smrťou nájomcu (ak dedičia do 30 dní neoznámia pokračovanie) a zánikom PO
- § 10 zák. 116/1990 Výpoveď nájmu na neurčitý čas bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak
Pikošky k téme
Ďalšie otázky: bývanie a nájom bytu, priestorov a pozemkov
- Čo sa mení v nájme bytu od 1. 7. 2027?
- Platí moja stará nájomná zmluva aj po novom?
- Budú staré vzory nájomnej zmluvy použiteľné aj po 1. 7. 2027?
- Je nájomca po novom „nájomník“? Mení sa okrem názvu aj niečo iné?
- Aká vysoká môže byť po novom kaucia (peňažná zábezpeka) pri nájme bytu?
- Kedy a ako musí prenajímateľ kauciu vrátiť?
- Môže prenajímateľ zvýšiť nájomné kvôli inflácii (inflačná doložka)?
- O koľko môže prenajímateľ zvýšiť nájom po modernizácii bytu?
Upozornenie: nejde o právne poradenstvo a prečítaním textov nevzniká vzťah advokáta a klienta. Text vychádza zo znenia schváleného Národnou radou SR (tlač 1312), ktoré zatiaľ nebolo vyhlásené v Zbierke zákonov. Čísla paragrafov nového zákonníka sú rekonštruované z automatického číslovania vo Worde a môžu sa líšiť od vyhláseného znenia. Pred použitím v podaní ich overte na Slov-Lexe.