Môže prenajímateľ zvýšiť nájomné kvôli inflácii (inflačná doložka)?

Dnes starý Občiansky zákonník jednostranné zvýšenie nájomného bytu všeobecne neupravuje; odkazuje na osobitné predpisy (§ 696 ods. 1 OZ). V praxi sa používajú zmluvné inflačné doložky; zákon o krátkodobom nájme dovoľoval zvýšenie najviac o mieru inflácie (§ 4 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z. z.).

Po 1. 7. 2027 to nový zákon upravuje výslovne:

S doložkou v zmluve. Strany si môžu dohodnúť každoročné zvyšovanie o medziročný inflačný index alebo iný ukazovateľ (§ 914 ods. 1). Pri inflačnej doložke je určujúca miera inflácie v SR meraná indexom spotrebiteľských cien za posudzovaný rok (§ 884 ods. 1). Oznámenie musí obsahovať údaj o výške inflácie (§ 884 ods. 2), musí byť písomné a dôjsť nájomníkovi aspoň dva mesiace pred začiatkom obdobia, od ktorého sa má platiť viac (§ 914 ods. 3). Ak prenajímateľ zvýšenie neoznámi do konca kalendárneho roka, právo na zvýšenie za ten rok zanikne (§ 884 ods. 3). Pozor na nesúlad textu: podľa § 884 ods. 2 sa zvýšené nájomné platí už od mesiaca nasledujúceho po doručení oznámenia, kým § 914 ods. 3 pri byte vyžaduje dvojmesačný predstih. Pri byte odporúčame počítať s prísnejšou dvojmesačnou lehotou.

Bez doložky. Prenajímateľ môže navrhnúť zvýšenie len pri nájme dohodnutom aspoň na päť rokov, najviac do výšky obvyklého nájomného a o 20 %, raz za tri roky, vždy k 1. januáru (§ 915 ods. 1 až 4). Ak nájomník do dvoch mesiacov nesúhlasí alebo zvýšené nájomné nezaplatí, rozhodne súd (§ 915 ods. 5).

Pri nájme na dobu neurčitú si však prenajímateľ môže v praxi „vynútiť“ vyššie nájomné aj výpoveďou bez dôvodu (§ 936 ods. 3).

Prechodné pravidlo: doložky v zmluvách uzavretých do 30. 6. 2027 sa posudzujú podľa starého práva a zmluvy (§ 1893 ods. 3).

Praktický tip: prenajímatelia, posielajte oznámenie písomne a s predstihom, najlepšie hneď po zverejnení ročnej inflácie. Nájomníci, skontrolujte, či oznámenie obsahuje údaj o inflácii a prišlo včas.