Môže prenajímateľ ukončiť nájom pre neplatenie nájomného a ako rýchlo?

Dnes môže prenajímateľ dať výpoveď, ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhrady za dlhší čas ako tri mesiace (§ 711 ods. 1 písm. d) OZ). Výpovedná lehota je tri mesiace. Nájomca v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov má navyše šesťmesačnú ochrannú lehotu, počas ktorej môže dlh zaplatiť (§ 710 ods. 4, § 711 ods. 5 OZ). Ak podá žalobu, výpoveď účinkuje až po skončení sporu (§ 711 ods. 6 OZ).

Po 1. 7. 2027 je postup výrazne rýchlejší:

• Odstúpenie od zmluvy: prenajímateľ môže odstúpiť, ak je nájomník „napriek písomnému upozorneniu v omeškaní so zaplatením nájomného alebo úhrady za plnenia… za dobu najmenej dva mesiace“ (§ 938 ods. 2 písm. a). Nie je úplne jasné, či ide o dĺžku omeškania, alebo o dlh vo výške dvoch mesačných platieb; bezpečnejšie je počítať s oboma podmienkami.
• Odovzdanie bytu: nájomník musí byt odovzdať do 15 dní od účinnosti odstúpenia (§ 941 ods. 1), inak platí dvojnásobok nájomného (§ 941 ods. 3).
• Výpoveď: neplatenie môže byť aj hrubým porušením povinností (§ 936 ods. 1 písm. a) s výpovednou dobou dva mesiace (§ 935 ods. 1).
• Dôvod odstúpenia musí byť uvedený a opísaný (§ 890 ods. 3), iné dôvody sa neberú do úvahy (§ 938 ods. 4).
• Žaloba proti odstúpeniu do dvoch mesiacov, spravidla bez odkladného účinku (§ 940).
• Ochrannú lehotu pre hmotnú núdzu nový zákon nepozná. Ostáva ochrana zraniteľných nájomníkov: informovanie obce (§ 938 ods. 5, § 935 ods. 3) a odkladný účinok žaloby (§ 940 ods. 2).

Prechodné pravidlo: pri zmluvách uzavretých do 30. 6. 2027 platí § 711 OZ (§ 1893 ods. 3).

Praktický tip: prenajímateľ by mal hneď po prvom nezaplatení poslať písomné upozornenie. Bez neho odstúpiť nemožno. Nájomník, ktorý má problém so splácaním, by mal s prenajímateľom písomne dohodnúť splátky.