Bývanie a nájom bytu, priestorov a pozemkov
Aká je výpovedná doba pri nájme kancelárie alebo pozemku na dobu neurčitú?
Pri nájme nehnuteľnosti na dobu neurčitú možno vypovedať bez uvedenia dôvodu s výpovednou dobou dva mesiace (§ 889 ods. 1 a 3 NOZ). Pri hnuteľných veciach je to desať dní. Dnes je to pri nehnuteľnostiach aj nebytových priestoroch spravidla tri mesiace.
Dnes sa nájomná zmluva k nehnuteľnosti na neurčitú dobu vypovedá v trojmesačnej lehote, pri hnuteľných veciach v jednomesačnej (§ 677 ods. 2 OZ). Pri nebytových priestoroch možno vypovedať bez udania dôvodu (§ 10 zákona č. 116/1990 Zb.) s trojmesačnou lehotou od prvého dňa mesiaca po doručení, ak sa nedohodlo inak (§ 12).
Po 1. 7. 2027:
- „Ak sa nájom dohodne na neurčitú dobu, zmluvu možno vypovedať aj bez uvedenia dôvodu“ (§ 889 ods. 1).
- „Pri nájme nehnuteľnosti je výpovedná doba dva mesiace, pri nájme hnuteľných vecí je výpovedná doba desať dní“ (§ 889 ods. 3).
Pravidlo platí pre kancelárie, obchody, sklady (priestory na podnikanie, § 947) aj pozemky. Neplatí pre nájom bytu, kde sú osobitné pravidlá (§ 935, § 936), ani pre poľnohospodárske a lesné pozemky, ktoré upravujú osobitné predpisy (§ 953).
Na čo si dať pozor:
- § 889 neuvádza, odkedy výpovedná doba plynie. Všeobecné pravidlo (§ 498 ods. 4) určuje začiatok od prvého dňa mesiaca po dôjdení výpovede len pre náhradnú trojmesačnú dobu; či sa použije aj na dvojmesačnú dobu podľa § 889 ods. 3, nie je isté. V zmluve to odporúčame dohodnúť výslovne.
- Dlhšiu výpovednú dobu si strany pravdepodobne môžu dohodnúť (Čl. 2 ods. 2). Pri zmluvách povinne zverejňovaných (obce, štátne firmy) je však neplatná výpovedná doba dlhšia ako tri mesiace (§ 499 ods. 2).
- Výpovedná doba je doba, nie lehota: uplynie aj cez víkend (§ 135 ods. 4).
- Pri dlhodobých investíciách (fotovoltika, stožiare) je nájom na dobu neurčitú rizikový. Vhodnejšia je doba určitá s výslovnými výpovednými dôvodmi (§ 498 ods. 1).
Prechodné pravidlo: pri zmluvách uzavretých do 30. 6. 2027 ostávajú tri mesiace podľa starého OZ alebo zákona č. 116/1990 Zb. (§ 1893 ods. 3).
Praktický tip: v nových zmluvách výpovednú dobu a jej začiatok upravte výslovne. Dva mesiace sú pre podnikateľa na presťahovanie prevádzky málo.
Paragrafy nového zákonníka:
Doterajšia úprava
- § 9 ods. 2 zák. 116/1990 Zákonné výpovedné dôvody prenajímateľa pri nájme na určitý čas (písm. a) až i))
- § 10 zák. 116/1990 Výpoveď nájmu na neurčitý čas bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak
- § 12 zák. 116/1990 Výpovedná lehota tri mesiace od prvého dňa nasledujúceho mesiaca
- § 3 ods. 1 až 3 zák. 98/2014 Nájomná zmluva: doba najviac 2 roky s dvomi predĺženiami, písomná forma, povinné náležitosti
- § 7 ods. 1 a 2 zák. 98/2014 Výpovedné dôvody prenajímateľa a nájomcu (aj zmluvne dohodnuté)
- § 636 ObZ Zánik práva užívať, výpoveď
Pikošky k téme
Ďalšie otázky: bývanie a nájom bytu, priestorov a pozemkov
- Čo sa mení v nájme bytu od 1. 7. 2027?
- Platí moja stará nájomná zmluva aj po novom?
- Budú staré vzory nájomnej zmluvy použiteľné aj po 1. 7. 2027?
- Je nájomca po novom „nájomník“? Mení sa okrem názvu aj niečo iné?
- Aká vysoká môže byť po novom kaucia (peňažná zábezpeka) pri nájme bytu?
- Kedy a ako musí prenajímateľ kauciu vrátiť?
- Môže prenajímateľ zvýšiť nájomné kvôli inflácii (inflačná doložka)?
- O koľko môže prenajímateľ zvýšiť nájom po modernizácii bytu?
Upozornenie: nejde o právne poradenstvo a prečítaním textov nevzniká vzťah advokáta a klienta. Text vychádza zo znenia schváleného Národnou radou SR (tlač 1312), ktoré zatiaľ nebolo vyhlásené v Zbierke zákonov. Čísla paragrafov nového zákonníka sú rekonštruované z automatického číslovania vo Worde a môžu sa líšiť od vyhláseného znenia. Pred použitím v podaní ich overte na Slov-Lexe.