Kedy a ako musí prenajímateľ kauciu vrátiť?

Dnes starý Občiansky zákonník vrátenie kaucie pri bežnom nájme bytu osobitne neupravuje, rozhoduje zmluva. Zákon o krátkodobom nájme bytu ukladal vrátiť nevyčerpanú časť do jedného mesiaca od vypratania bytu a vyrovnania nárokov (§ 5 ods. 3 zákona č. 98/2014 Z. z.).

Po 1. 7. 2027: „Prenajímateľ je povinný vydať nájomníkovi peňažnú zábezpeku bez zbytočného odkladu po skončení nájmu a vrátení veci“ (§ 882). Musia teda nastať obe udalosti – koniec nájmu aj odovzdanie bytu. Byt je odovzdaný, keď prenajímateľovi nič nebráni v prístupe do bytu a v jeho užívaní (§ 941 ods. 2).

Prenajímateľ je oprávnený započítať kauciu „proti všetkým peňažným dlhom nájomníka z nájmu“ (§ 882), teda nedoplatky nájomného, služieb či náhradu škody za nadmerné opotrebenie. Za bežné opotrebenie nájomník nezodpovedá (§ 893 ods. 1, § 942). Náhradu škody musí prenajímateľ uplatniť najneskôr do šiestich mesiacov od vrátenia bytu, inak právo zanikne (§ 893 ods. 3). Z kaucie možno dohodnúť úroky.

Pozor na všeobecné pravidlo: podľa § 386 ods. 1 sa peňažný dlh zabezpečený peňažnou zábezpekou ku dňu splatnosti automaticky započíta. Osobitné pravidlo pre nájom (§ 882) by malo mať prednosť, výklad však zatiaľ nie je ustálený. Odporúčame to v zmluve výslovne vylúčiť. Všeobecná pätnásťdňová lehota na vrátenie nespotrebovanej zábezpeky (§ 387) sa podľa nášho názoru pri nájme neuplatní, keďže § 882 je osobitnou úpravou.

Prechodné pravidlo: pri zmluvách uzavretých do 30. 6. 2027 sa vrátenie kaucie spravuje starým právom a zmluvou (§ 1893 ods. 3).

Praktický tip: pri odovzdaní bytu spíšte protokol s fotografiami a stavmi meračov. V zmluve dohodnite konkrétnu lehotu na vrátenie (napr. 30 dní) a číslo účtu.