Má prenajímateľ zákonné záložné právo k veciam nájomcu v prenajatých priestoroch?

Dnes má záložné právo len prenajímateľ nehnuteľnosti a len na zabezpečenie nájomného (§ 672 ods. 1 OZ). Zaniká, ak sa veci odstránia skôr, ako ich spíše osoba poverená súdom; zadržané veci musí prenajímateľ do ôsmich dní dať spísať, inak ich musí vydať (§ 672 ods. 2 OZ).

Po 1. 7. 2027: „Na zabezpečenie peňažných pohľadávok prenajímateľa voči nájomníkovi z nájmu má prenajímateľ záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú v predmete nájmu a patria nájomníkovi alebo osobám, ktoré užívajú predmet nájmu spolu s nájomníkom, okrem vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia“ (§ 883 ods. 1).

Zmeny oproti dnešku:

• rozsah: všetky peňažné pohľadávky z nájmu (nájomné, služby, náhrada škody), nie len nájomné,
• predmet nájmu: pravidlo je vo všeobecnej časti, platí teda pri nájme bytu, kancelárie, haly, strechy aj pozemku,
• zánik: záložné právo zanikne, ak sa veci vysťahujú alebo odstránia skôr, ako ich prenajímateľ zadrží (§ 883 ods. 1),
• zadržanie: ak sa nájomník sťahuje alebo odnáša veci a pohľadávky nie sú uhradené ani zabezpečené, prenajímateľ ich môže zadržať na vlastné nebezpečenstvo (§ 883 ods. 2). Povinnosť súpisu do ôsmich dní nový zákon neobsahuje,
• to isté platí medzi nájomníkom a podnájomníkom (§ 883 ods. 3).

Riziko pre podnikateľov: záložné právo môže zasiahnuť aj technológie, stroje či fotovoltické panely nájomníka na prenajatej streche, a tak sa dostať do konfliktu so záložným právom banky, ktorá ich financovala. Či sa § 883 vzťahuje aj na zariadenie, ktoré je samostatnou stavbou (nehnuteľnosťou), treba posúdiť v konkrétnom prípade.

Prechodné pravidlo: zabezpečenie vzniknuté pred 1. 7. 2027 sa posudzuje podľa doterajších predpisov (§ 1909) a pri starých zmluvách platí § 672 OZ (§ 1893 ods. 3).

Praktický tip: v nových zmluvách o nájme priestorov upravte záložné právo výslovne: vylúčte ho alebo obmedzte na určité veci a zosúlaďte so súhlasom financujúcej banky.