Budú staré vzory nájomnej zmluvy použiteľné aj po 1. 7. 2027?

Dnes sa vzory nájomných zmlúv opierajú o § 685 až § 719 starého OZ a často aj o zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Hovoria o „nájomcovi“, odkazujú na výpovedné dôvody podľa § 711 OZ a trojmesačnú výpovednú lehotu.

Po 1. 7. 2027 sa zmluva uzavretá v tento deň alebo neskôr spravuje novým zákonom (§ 1893 ods. 1) – bez ohľadu na to, čo je napísané vo vzore. Z toho plynú riziká:

• zrušený zákon o krátkodobom nájme (§ 1919 bod 3): zmluva „podľa zákona č. 98/2014 Z. z.“ už nemôže vzniknúť a jeho rýchly režim skončenia sa nepoužije,
• kaucia nad trojnásobok mesačného nájomného a úhrad je pri byte v rozpore s § 880 ods. 1,
• dohoda o kratšej výpovednej dobe pre zraniteľných nájomníkov sa neberie do úvahy (§ 935 ods. 2),
• výpovedné dôvody prenajímateľa sú uzavreté, iné sa neberú do úvahy (§ 936 ods. 2),
• starý vzor nerieši súhlas so zvieraťom a s prácou v byte (§ 917), počet členov domácnosti (§ 919), inflačnú doložku a jej oznamovanie (§ 884, § 914), dôvody výpovede nájomníka pri nájme na dobu určitú (§ 937 ods. 1) ani zákonné záložné právo prenajímateľa (§ 883).

Odkazy na zrušené paragrafy v zmluve nie sú automaticky neplatné, ale spôsobujú výkladové spory. Pravidlo o nahradení odkazov (§ 1894) sa výslovne týka odkazov v právnych predpisoch, nie v zmluvách.

Praktický tip: pre zmluvy uzatvárané od 1. 7. 2027 použite vzor prepracovaný podľa nového zákona. Ak podpisujete ešte pred týmto dňom, zmluva sa bude spravovať starým právom až do skončenia nájmu (ak sa neskôr písomne nedohodnete na prechode pod nový zákon, § 1893 ods. 4) a starý vzor je v poriadku. Rozhodnite sa však vedome, ktorý režim chcete.