Môžem sa po novom spoľahnúť na údaje na liste vlastníctva?

Dnes: starý Občiansky zákonník výslovne neupravuje, či sa možno spoľahnúť na zápis v katastri. Ochrana dobromyseľného nadobúdateľa sa vyvinula v súdnej praxi a jej hranice neboli vždy jasné.

Od 1. 7. 2027 podľa nového Občianskeho zákonníka:

• Zápis v katastri sa považuje za každému známy (§ 1501). Nikto sa teda nemôže brániť tým, že o zapísanom práve nevedel.
• Predpokladá sa, že zápis zodpovedá skutočnému právnemu stavu (§ 1502).
• Ak zápis nie je správny, zapísaný stav pôsobí v prospech toho, kto odplatne a dobromyseľne nadobudol vecné právo od osoby zapísanej ako oprávnená. Dobromyseľnosť sa posudzuje k okamihu podania návrhu na zápis (§ 1503 ods. 1).

Kde sa na list vlastníctva spoliehať nemožno:

• Ochrana sa nevzťahuje na nevyhnutnú cestu a na vecné práva vznikajúce zo zákona bez ohľadu na zápis (§ 1503 ods. 2). Typicky ide o zákonné vecné bremená prevádzkovateľov sietí. Kupujúci pozemku preto musí aj naďalej preveriť situáciu v teréne.
• Ochrana platí len pri odplatnom nadobudnutí. Obdarovaný ani dedič sa na ňu nemôže odvolávať.
• Pri bytoch existuje zákonné záložné právo ostatných vlastníkov bytov, ktoré má prednosť aj vtedy, keď nie je zapísané v katastri (§ 1727 ods. 3).
• Za ťarchy, ktoré možno zistiť z katastra, predávajúci nezodpovedá ako za vadu, ak výslovne neubezpečil o opaku (§ 522).

Prechodné pravidlo: pravidlá o katastri sú súčasťou vecného práva, preto sa od 1. 7. 2027 uplatnia aj na existujúce zápisy (§ 1893 ods. 2). Vznik práv pred týmto dňom sa posudzuje podľa starého práva. Ako tieto pravidlá premietne katastrálny zákon, závisí od sprievodného zákona, ktorý zatiaľ nie je známy.

Praktický tip: list vlastníctva si pozrite tesne pred podpisom aj pred podaním návrhu na zápis. Pri byte si vyžiadajte potvrdenie správcu o dlhoch (§ 1725) a pri pozemku preverte siete a prístupy na mieste.