Čo sa mení pri kúpe a predaji nehnuteľností od 1. 7. 2027?

Dnes: kúpna zmluva k nehnuteľnosti musí byť písomná a vlastníctvo sa nadobúda vkladom do katastra (§ 133 ods. 2 starého OZ). Zákon výslovne nehovorí, či sa kupujúci môže spoľahnúť na zápis v katastri. Ochranu dobromyseľného kupujúceho dnes dovodzuje len súdna prax, a to nejednotne.

Od 1. 7. 2027 podľa nového Občianskeho zákonníka:

• Vlastníctvo k nehnuteľnosti evidovanej v katastri sa nadobúda zápisom do katastra (§ 1468 ods. 1). Zmluva musí byť písomná. Ak sa podpisuje elektronicky, vyžaduje sa kvalifikovaný elektronický podpis (§ 1431). Zo zmluvy musí byť zrejmý záväzok previesť vlastníctvo (§ 36).
• Materiálna publicita katastra: kto odplatne a dobromyseľne kúpi od osoby zapísanej ako vlastník, je chránený, aj keď zápis nebol správny (§ 1503).
• Kupujúci preberá ťarchy zapísané v katastri. Nezapísané ťarchy preberá, ak ich mohol a musel zistiť z okolností (§ 1470).
• Za vadu, ktorú bolo možné zistiť z verejného registra (napríklad ťarchu na liste vlastníctva), predávajúci nezodpovedá, ibaže kupujúceho výslovne ubezpečil, že vada neexistuje (§ 522).
• Pri kúpe bytu prechádzajú na kupujúceho dlhy súvisiace so správou domu. Predávajúci musí doložiť potvrdenie správcu nie staršie ako jeden mesiac a za prevzaté dlhy ručí (§ 1725).
• Spoluvlastníci majú predkupné právo k podielu aj pri jeho bezodplatnom prevode (§ 1512 ods. 2).
• Spätnú kúpu možno dohodnúť aj pri nehnuteľnosti, ale musí sa uplatniť do jedného roka (§ 789, § 792).
• Zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ktorá nie je písomná, nezakladá právo žalovať o uzavretie zmluvy, len nárok na náhradu škody (§ 586).

Prechodné pravidlo: zmluvy uzavreté pred 1. 7. 2027 sa spravujú doterajšími predpismi (§ 1893 ods. 3). Vlastníctvo a iné vecné práva sa však od 1. 7. 2027 spravujú novým zákonom (§ 1893 ods. 2). Ako sa zmení katastrálny zákon (napríklad postup pri zápise), zatiaľ nevieme, lebo sprievodný zákon ešte nebol predložený.

Praktický tip: do kúpnej zmluvy doplňte výslovné vyhlásenie predávajúceho o nezapísaných ťarchách a pri byte si vyžiadajte potvrdenie správcu o dlhoch a časť kúpnej ceny zadržte do ich vyrovnania.