Na ako dlho si môže predávajúci pozemku vyhradiť spätnú kúpu?

Dnes: starý Občiansky zákonník pripúšťa spätnú kúpu len pri hnuteľnej veci (§ 607 starého OZ). Právo sa uplatňuje písomne do jedného roka od odovzdania veci, „ak nie je dohodnuté inak“ (§ 608 ods. 1). Iné vedľajšie dojednania (výhrady a podmienky) zanikajú po roku, „pokiaľ sa účastníci nedohodli inak“ (§ 610 ods. 2).

Od 1. 7. 2027 podľa nového Občianskeho zákonníka:

• Spätnú kúpu možno dohodnúť pri akejkoľvek veci, teda aj pri pozemku (§ 788).
• Pri nehnuteľnosti môže mať spätná kúpa vecnoprávne účinky voči ďalším vlastníkom, ak sa zapíše do katastra (§ 792 ods. 1). Kupujúci potom môže vec zaťažiť len so súhlasom predávajúceho (§ 792 ods. 2).
• Právo spätnej kúpy sa však musí uplatniť písomne najneskôr do jedného roka od nadobudnutia vlastníckeho práva kupujúcim (§ 789). Text neobsahuje výhradu „ak nie je dohodnuté inak“.
• Rovnako iné výhrady a podmienky pri kúpnej zmluve zanikajú najneskôr po roku od uzavretia zmluvy, ak ich oprávnená strana neuplatnila (§ 798 ods. 2).

Je jednoročná lehota záväzná? Všeobecne platí, že ustanovenia zákona možno nahradiť dohodou, ak to nevylučuje povaha veci alebo zmysel zákona (Čl. 2 ods. 2). Zákonodarca však slová o odchylnej dohode vynechal. Ustanovenie § 788 síce počíta s „dohodnutou lehotou“, § 789 ju však ohraničuje slovami „najneskôr do jedného roka“. Text tak skôr pripúšťa len kratšiu dohodnutú lehotu. Kým sa k tomu nevyjadria súdy alebo sprievodný zákon, rátajte s tým, že dlhšia dohodnutá lehota nemusí obstáť.

Prechodné pravidlo: kúpne zmluvy uzavreté pred 1. 7. 2027 sa spravujú starým zákonom (§ 1893 ods. 3). Vecnoprávna spätná kúpa k pozemku je však novinkou nového zákona.

Praktický tip: obce a predávajúci, ktorí chcú kupujúceho zaviazať napríklad „postaviť do troch rokov“, by nemali spoliehať len na výhradu spätnej kúpy. Bezpečnejší je samostatný záväzok zabezpečený zmluvnou pokutou alebo záložným právom.