Čo je podzáložné právo a čo sa mení pri záložnom práve k nehnuteľnosti?

Podzáložné právo (§ 1661 až § 1664):

• Vzniká, keď záložný veriteľ (napríklad banka) založí svoju pohľadávku, ktorá je zabezpečená záložným právom, v prospech ďalšieho veriteľa. Záloh, ktorý túto pohľadávku zabezpečuje (napríklad váš byt), sa stáva podzálohom (§ 1661 ods. 1).
• Na vznik nie je potrebný súhlas vlastníka podzálohu (§ 1661 ods. 2). Voči nemu je však podzáložné právo účinné, až keď mu ho záložný veriteľ písomne oznámi alebo keď mu ho podzáložný veriteľ preukáže (§ 1662).
• Ak nie je splnená zabezpečená ani založená pohľadávka, podzáložný veriteľ sa môže uspokojiť z podzálohu namiesto záložného veriteľa (§ 1664 ods. 1).
• Starý Občiansky zákonník podzáložné právo osobitne neupravuje, hoci záložné právo k právu (teda aj k pohľadávke) pripúšťa (§ 151d ods. 1 starého OZ).

Záložné právo k nehnuteľnosti, čo zostáva a čo sa mení:

• Zriaďuje sa písomnou zmluvou, dohodou dedičov, rozhodnutím alebo zákonom (§ 1600). K nehnuteľnosti evidovanej v katastri vzniká zápisom do katastra (§ 1603 ods. 1), rovnako ako dnes (§ 151e ods. 2 starého OZ).
• Dohoda, že veriteľ pri nesplácaní automaticky nadobudne nehnuteľnosť (prepadný záloh), je neplatná, ak je uzavretá pred splatnosťou dlhu (§ 1617).
• Predať záloh možno najskôr 30 dní po oznámení o začatí výkonu (§ 1620). Začatie výkonu sa vyznačí v katastri (§ 1618 ods. 3).
• Novinka pri bytoch: ostatní vlastníci bytov majú zákonné záložné právo, ktoré zabezpečuje aj pohľadávky zo škôd spôsobených bytom. Má vždy prednosť ako prvé v poradí, a to aj bez zápisu v katastri (§ 1727).
• Výkonom záložného práva zanikajú neskôr vzniknuté predkupné práva, reálne bremená a užívacie služobnosti, ibaže vznikli zo zákona alebo s písomným súhlasom záložného veriteľa (§ 1628).

Prechodné pravidlo: záložné práva vzniknuté pred 1. 7. 2027 sa až do zániku posudzujú podľa starého zákona (§ 1909). Existujúce hypotéky teda zostávajú v starom režime. Ako sa zmení Exekučný poriadok a zákon o dobrovoľných dražbách, závisí od sprievodného zákona, ktorý zatiaľ neexistuje.

Praktický tip: pri kúpe bytu s hypotékou si vyžiadajte potvrdenie správcu o dlhoch voči ostatným vlastníkom (§ 1725), lebo ich záložné právo nemusí byť na liste vlastníctva vidieť.