Môžu ma spoluvlastníci s väčšinou prehlasovať a zaťažiť celú nehnuteľnosť bez môjho súhlasu?

Dnes: spoluvlastníci rozhodujú o hospodárení so spoločnou vecou väčšinou podľa podielov a pri dôležitej zmene môže prehlasovaný žiadať, aby rozhodol súd (§ 139 starého OZ). Zriadenie vecného bremena alebo záložného práva sa v praxi spravidla považuje za nakladanie s vecou, ktoré si vyžaduje súhlas všetkých spoluvlastníkov.

Od 1. 7. 2027 podľa nového Občianskeho zákonníka:

• Hlasy sa počítajú podľa veľkosti podielov (§ 1513 ods. 2).
• O bežnej správe rozhoduje väčšina hlasov (§ 1515 ods. 1).
• O mimoriadnej správe (podstatné zlepšenie alebo zhoršenie veci, zmena účelu) rozhodujú aspoň dve tretiny hlasov všetkých spoluvlastníkov (§ 1515 ods. 2).
• O zriadení, zmene alebo zrušení obmedzeného vecného práva rozhoduje tiež aspoň dvojtretinová väčšina (§ 1515 ods. 3). Medzi obmedzené vecné práva patria vecné bremená, záložné právo aj predkupné právo. Spoluvlastník s podielom aspoň 2/3 tak môže sám zaťažiť celú vec.
• Rozhodnutie je účinné voči všetkým, len ak boli všetci spoluvlastníci vyrozumení, že sa má rozhodovať (§ 1516 ods. 1).

Ako sa brániť:

• Prehlasovaný spoluvlastník môže pri mimoriadnej správe vždy navrhnúť, aby rozhodol súd (§ 1517 ods. 2). Či sa za mimoriadnu správu považuje aj zriadenie obmedzeného vecného práva podľa § 1515 ods. 3, zákon výslovne neuvádza. Inak sa môžete obrátiť na súd, ak vám z rozhodnutia hrozí značná škoda (§ 1517 ods. 1).
• Lehota je len 30 dní od prijatia rozhodnutia. Ak vás nevyrozumeli, plynie odo dňa, keď ste sa o rozhodnutí dozvedeli alebo museli dozvedieť (§ 1518).
• Súd môže rozhodnutie zrušiť alebo zmeniť, dočasne zakázať jeho vykonanie a určiť, že zmluva s treťou osobou voči vám nie je účinná (§ 1519).

Prechodné pravidlo: spoluvlastníctvo je vecné právo, preto nové pravidlá platia od 1. 7. 2027 aj pre existujúce spoluvlastníctvo (§ 1893 ods. 2).

Praktický tip: dbajte, aby spoluvlastníci mali vašu aktuálnu adresu. Pri každom oznámení o hlasovaní si zapíšte dátum, lebo 30-dňová lehota je prekluzívna. Ak sa chcete pred prehlasovaním chrániť natrvalo, zvážte dohodu o správe alebo zrušenie spoluvlastníctva.