Čo robiť, ak v katastri zistím nesprávny zápis, a aké sú lehoty?

Dnes: nesprávny zápis sa rieši žalobou o určenie vlastníctva a návrhom na opravu chyby v katastrálnom operáte podľa katastrálneho zákona. Starý Občiansky zákonník osobitné lehoty na ochranu proti nesprávnemu zápisu neustanovuje.

Od 1. 7. 2027 podľa nového Občianskeho zákonníka rozlišujeme dve situácie:

1. Zápis bol vykonaný bez právneho dôvodu (napríklad na základe falošnej zmluvy alebo splnomocnenia):

• Môžete žalovať o určenie skutočného právneho stavu a požiadať kataster o zaznamenanie spornosti zápisu (§ 1505 ods. 1).
• Ak o poznámku požiadate do dvoch mesiacov odo dňa, keď ste sa o zápise dozvedeli, vaše právo pôsobí voči každému, komu zápis svedčí, aj voči ďalším nadobúdateľom (§ 1505 ods. 2).
• Po uplynutí tejto lehoty sa môžete brániť len voči tomu, kto zápis dosiahol a nebol dobromyseľný. Dobromyseľný kupujúci si nehnuteľnosť ponechá (§ 1505 ods. 2, § 1503).
• Ak vás kataster o zápise cudzieho práva riadne nevyrozumel, lehota je tri roky od vykonania zápisu (§ 1505 ods. 3).
• Kataster poznámku vymaže, ak do dvoch mesiacov od doručenia žiadosti nepreukážete, že ste podali žalobu (§ 1505 ods. 1).

2. Nesúlad vznikol neskôr (napríklad zmluva bola po zápise zrušená): môžete žalovať a po preukázaní žaloby žiadať poznámku spornosti. Rozsudok potom pôsobí voči každému, koho právo bolo zapísané až po poznámke (§ 1504).

Prechodné pravidlo: úprava sa týka vecných práv, preto sa uplatní od 1. 7. 2027 (§ 1893 ods. 2). Starý zákon takéto lehoty nepozná, preto pravidlo o dobiehaní starých lehôt (§ 1896) tu nepomôže. Či a odkedy plynie dvojmesačná a trojročná lehota pri nesprávnych zápisoch vykonaných pred 1. 7. 2027, zákon výslovne nerieši. Z opatrnosti konajte čo najskôr, najneskôr do dvoch mesiacov od 1. 7. 2027. Ako presne bude kataster poznámku spornosti zapisovať, má upraviť novela katastrálneho zákona v sprievodnom zákone, ktorý zatiaľ neexistuje.

Praktický tip: sledujte svoje nehnuteľnosti v katastri pravidelne, napríklad cez službu sledovania zmien. Pri podozrivom zápise konajte okamžite, lebo dva mesiace uplynú rýchlo. Žiadosť o poznámku a žalobu si pripravte súčasne.