Zanikne vecné bremeno bývania, ak banka speňaží byt zaťažený hypotékou?

Dnes: starý Občiansky zákonník výslovné pravidlo o osude vecného bremena pri výkone záložného práva nemá. Odpoveď závisí od procesných predpisov (zákon o dobrovoľných dražbách, Exekučný poriadok) a od poradia vzniku práv. Výsledok je pre oprávneného z vecného bremena neistý.

Od 1. 7. 2027 podľa nového Občianskeho zákonníka:

• Výkonom záložného práva zanikajú predkupné práva, reálne bremená a služobnosti spočívajúce v užívaní nehnuteľnosti, ktoré na zálohu vznikli neskôr ako vykonávané záložné právo (§ 1628).
• Služobnosť bývania nezanikne, ak:
  • vznikla skôr ako záložné právo banky (napríklad rodičia mali zapísané doživotné bývanie a dieťa si až potom zobralo hypotéku),
  • vznikla zo zákona, alebo
  • vznikla s písomným súhlasom záložného veriteľa, ktorého záložné právo sa vykonáva (§ 1628).
• Poradie sa určuje podľa okamihu vzniku. Pri právach zapísaných v katastri rozhoduje okamih podania návrhu na zápis (§ 1549, § 1551).
• Pri bytoch treba počítať aj so zákonným záložným právom ostatných vlastníkov bytov, ktoré má vždy prednosť (§ 1727 ods. 3).

Prechodné pravidlo: záložné právo, ktoré vzniklo pred 1. 7. 2027, sa až do svojho zániku posudzuje podľa starého zákona (§ 1909). Pri hypotékach zriadených pred týmto dňom sa teda § 1628 pravdepodobne neuplatní a rozhodnú doterajšie predpisy. Pri nových hypotékach od 1. 7. 2027 sa § 1628 uplatní. Ako budú postupovať exekútori a dražobníci, závisí aj od sprievodného zákona, ktorý zatiaľ nie je známy.

Praktický tip:

• Ak darujete byt deťom s výhradou bývania, dajte vecné bremeno zapísať do katastra skôr, ako si deti zoberú hypotéku.
• Ak je hypotéka už zapísaná, vyžiadajte si od banky písomný súhlas so zriadením služobnosti s výslovným odkazom na § 1628.
• Pri zaopatrovacej zmluve so seniorom, ktorý v prevádzanej nehnuteľnosti býva, je vecné bremeno bývania povinné, ak sa ho výslovne nevzdá (§ 1398). Poradie zápisov však treba strážiť rovnako.