Prvý oddiel: Nájomná zmluva

(1)Prenajať možno aj časť veci, ak je možné túto časť dostatočne vymedziť; to isté sa vzťahuje na vec, ktorá vznikne v budúcnosti.

(2)Vlastník si môže prenajať svoju vec, ak jej užívanie je prenechané inej osobe.

(1)Ak bolo dohodnuté, že nájomník má pri riadnom plnení povinností z nájmu prednostné právo pokračovať v nájme, ak sa prenajímateľ rozhodne vec prenajímať po uplynutí doby nájmu (prednájomné právo), je prenajímateľ povinný oznámiť nájomníkovi svoje rozhodnutie najneskôr tri mesiace pred uplynutím doby nájmu, inak sa predpokladá, že v prenajímaní veci nepokračuje.

(2)Nájomník je povinný oznámiť prenajímateľovi využitie prednájomného práva najneskôr do jedného mesiaca od dôjdenia oznámenia podľa odseku 1, inak prednájomné právo zaniká.

(1)Prenajímateľ je povinný po dobu nájmu udržiavať vec v stave spôsobilom na riadne užívanie.

(2)Na bežné opotrebenie veci sa neprihliada.

(1)Bežné opravy a bežnú údržbu veci zabezpečuje nájomník na vlastné náklady; iné ako bežné opravy a bežnú údržbu zabezpečuje na vlastné náklady prenajímateľ.

(2)Nájomník je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktorých vykonanie má zabezpečiť prenajímateľ, bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí alebo ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak nájomník neoznámi potrebu opráv podľa predchádzajúcej vety, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú tým spôsobil, a nevzniknú mu práva, ktoré by mu inak vznikli pre nemožnosť alebo obmedzenú možnosť vec riadne užívať. Ustanovenie predchádzajúcej vety sa nepoužije, ak potrebu opráv, ktorých vykonanie má zabezpečiť prenajímateľ, zistil pri kontrole veci sám prenajímateľ.

(3)Ak nájomník oznámil prenajímateľovi potrebu opráv, a prenajímateľ nezabezpečil vykonanie opravy riadne alebo včas, môže ich vykonať alebo zabezpečiť ich vykonanie nájomník na náklady a zodpovednosť prenajímateľa; to neplatí, ak ide o opravu, ktorá nie je nevyhnutná a ktorú bolo možné odložiť na dobu po skončení nájmu.

(4)Nájomník je povinný strpieť obmedzenia pri užívaní veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv alebo údržby veci, ktoré sú nevyhnutné na jej riadne užívanie.

(5)Prenajímateľ môže nájomníkovi ponúknuť na dobu vykonávania opravy alebo údržby veci vhodnú náhradu. Ak nájomník náhradu prijme, po dobu užívania náhradnej veci mu právo na zľavu z nájomného alebo právo nezaplatiť nájomné podľa § 885 nevznikne.

(1)Ak tretia osoba zasahuje do práv nájomníka z nájmu, môže sa ochrany domáhať sám nájomník alebo môže požiadať o ochranu prenajímateľa.

(2)Ak nájomník požiada o ochranu prenajímateľa, je prenajímateľ povinný urobiť potrebné opatrenia bez zbytočného odkladu. Počas doby, v ktorej bol nájomník v dôsledku uplatňovania práv k veci treťou osobou rušený v užívaní veci natoľko, že mohol užívať vec len obmedzene, alebo ju nemohol užívať, a to napriek tomu, že požiadal prenajímateľa o ochranu, má právo na zľavu z nájomného alebo právo nezaplatiť nájomné podľa § 885.

(1)Počas trvania nájmu prenajímateľ nemá právo vec svojvoľne meniť.

(2)Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa.

(3)Náhradu nákladov, ktoré nájomník vynaložil na zmeny na veci, môže nájomník požadovať len ak sa na to prenajímateľ zaviazal, inak môže žiadať od prenajímateľa len peňažnú protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci; nájomník je oprávnený požadovať náhradu nákladov alebo peňažnej protihodnoty po skončení nájmu so zohľadnením znehodnotenia zmien, ku ktorému došlo bežným užívaním veci.

(4)Ak nájomník vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr ku dňu skončenia nájmu. Za prípadné zhodnotenie veci nepatrí nájomníkovi náhrada.

(1)Ak dôjde k zmene vlastníka veci, práva a povinnosti z nájmu prechádzajú z pôvodného vlastníka (pôvodný prenajímateľ) na nového vlastníka veci (nový prenajímateľ).

(2)Pokiaľ nebola nájomníkovi oznámená zmena vlastníka veci, záväzky z nájmu je nájomník povinný plniť voči pôvodnému prenajímateľovi veci. Ak zmenu vlastníka oznámi nájomníkovi iná osoba ako pôvodný prenajímateľ, musí zmenu vlastníctva preukázať.

(3)Na splnenie povinností, ktoré vznikli pôvodnému prenajímateľovi do zmeny vlastníctva veci, sú voči nájomníkovi zaviazaní pôvodný prenajímateľ a nový prenajímateľ spoločne a nerozdielne.

(4)Ak bola na zabezpečenie peňažných záväzkov nájomníka voči prenajímateľovi dohodnutá peňažná zábezpeka, vydá ju pôvodný prenajímateľ novému prenajímateľovi bez zbytočného odkladu.

(1)Z dôvodu zmeny vlastníctva nehnuteľnej veci môže vypovedať zmluvu len nájomník. Právo vypovedať zmluvu zanikne, ak ho nájomník neuplatnil do troch mesiacov, od kedy sa o zmene vlastníka veci dozvedel alebo musel dozvedieť.

(2)Z dôvodu zmeny vlastníctva hnuteľnej veci môže vypovedať zmluvu nový prenajímateľ aj nájomník; nový prenajímateľ do jedného mesiaca od nadobudnutia vlastníckeho práva k veci a nájomník do jedného mesiaca, od kedy sa o zmene vlastníka veci dozvedel alebo musel dozvedieť.

(1)Nájomník je povinný platiť dohodnuté nájomné, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy, s prihliadnutím na hodnotu veci a spôsob jej užívania.

(2)Ak sa má nájomné plniť inak ako v peniazoch, je rozhodujúca majetková hodnota poskytovaného plnenia vyjadrená v peniazoch.

(3)Nájomné sa platí spravidla do pätnásteho dňa mesiaca, za ktorý sa platí nájomné. Ak je nájom dohodnutý na dobu kratšiu ako jeden mesiac, nájomné sa platí na začiatku nájmu.

(4)Ak sa strany dohodnú, že nájomník začne platiť nájomné až po určitej dobe od prevzatia veci alebo po určitú dobu bude vec užívať bezodplatne, vzťahujú sa na vzťah medzi zmluvnými stranami počas tejto doby ustanovenia o nájomnej zmluve, okrem ustanovení o nájomnom.

(1)Na zabezpečenie peňažných dlhov nájomníka voči prenajímateľovi môže byť dohodnutá peňažná zábezpeka. Pri nájme bytu nesmie výška peňažnej zábezpeky presiahnuť trojnásobok súčtu mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu; to neplatí, ak sa strany dohodnú na vykonaní úprav bytu na žiadosť nájomníka.

(2)Prijatie peňažnej zábezpeky je prenajímateľ povinný písomne potvrdiť nájomníkovi na jeho žiadosť.

(1)Ak prenajímateľ použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok z nájmu, nájomník je povinný doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky bez zbytočného odkladu.

(2)Ak nájomník nedoplní peňažnú zábezpeku podľa odseku 1, hrubo tým poruší povinnosti z nájmu.

(1)Na zabezpečenie peňažných pohľadávok prenajímateľa voči nájomníkovi z nájmu, má prenajímateľ záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú v predmete nájmu a patria nájomníkovi alebo osobám, ktoré užívajú predmet nájmu spolu s nájomníkom, okrem vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia. Záložné právo zanikne, ak sa veci vysťahujú alebo odstránia z predmetu nájmu pred ich zadržaním podľa odseku 2.

(2)Ak sa nájomník sťahuje, alebo ak sa z predmetu nájmu odstraňujú veci uvedené v odseku 1, napriek tomu, že peňažné pohľadávky prenajímateľa voči nájomníkovi z nájmu nie sú uspokojené alebo zabezpečené, môže ich prenajímateľ zadržať na vlastné nebezpečenstvo.

(3)Ustanovenia odsekov 1 a 2 sa použijú aj na zabezpečenie pohľadávok nájomníka voči podnájomníkovi z podnájmu.

(1)Ak sa strany dohodnú na zvýšení nájomného o medziročný inflačný index (inflačná doložka), pre zvýšenie nájomného je určujúce potvrdenie o miere inflácie v Slovenskej republike meranej indexom spotrebiteľských cien, dosiahnutej v posudzovanom roku oproti predchádzajúcemu roku.

(2)Zvýšené nájomné je nájomník povinný platiť od prvého mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom mu prenajímateľ doručil oznámenie o zvýšení nájomného. Oznámenie musí obsahovať údaj o výške medziročnej inflácie za posudzovaný kalendárny rok.

(3)Ak prenajímateľ neoznámi nájomníkovi zvýšenie nájomného do konca kalendárneho roka, jeho právo na zvýšené nájomné v príslušnom kalendárnom roku zanikne.

(1)Ak nájomník nemôže užívať vec vôbec, nie je povinný platiť nájomné.

(2)Ak nájomník môže užívať vec obmedzene, má právo na primeranú zľavu z nájomného.

(3)Právo nezaplatiť nájomné a právo na zľavu z nájomného podľa odsekov 1 a 2 nájomníkovi nevzniknú, ak dôvody, pre ktoré nemohol nájomník užívať vec vôbec, alebo pre ktoré ju mohol užívať len obmedzene, boli na strane nájomníka.

(4)Právo nezaplatiť nájomné a právo na zľavu z nájomného podľa odsekov 1 a 2 musí nájomník uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu; právo zanikne, ak sa neuplatní do jedného roka odo dňa, keď došlo ku skutočnosti, ktorá toto právo založila.

(1)Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomníka prístup k veci na účel kontroly stavu veci a spôsobu užívania veci.

(2)Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomníkovi plánovanú kontrolu veci v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Nájomník má právo byť prítomný pri kontrole, ibaže sa jeho prítomnosť nedá zabezpečiť a účelom kontroly je zabránenie vzniku škôd alebo ich obmedzenie.

(3)Nájomník nesmie byť kontrolami neprimerane obťažovaný.

(1)Nájomník je oprávnený a povinný užívať vec riadne a s náležitou starostlivosťou.

(2)Ak by sa vec neužívaním znehodnotila viac ako jej užívaním, je nájomník povinný vec užívať tak, aby zabránil jej znehodnoteniu.

(1)Nájom zaniká najmä

1. a)uplynutím dohodnutej doby,
2. b)dohodou zmluvných strán,
3. c)výpoveďou zmluvy,
4. d)odstúpením od zmluvy.

(2)Nájom zaniká aj zánikom veci; ak zanikne len časť veci, nájom zaniká, ak stav zvyšnej časti veci bráni nájomníkovi vec riadne užívať.

(1)Ak sa nájom dohodne na neurčitú dobu, zmluvu možno vypovedať aj bez uvedenia dôvodu.

(2)Ak dohodnutá doba nájmu presahuje päťdesiat rokov, zmluvu môže po uplynutí päťdesiatich rokov vypovedať ktorákoľvek zmluvná strana; to neplatí, ak bola nájomná zmluva uzavretá na dobu života prenajímateľa alebo nájomníka, alebo dlhšia doba nájmu je odôvodnená dôvodmi hodnými osobitného zreteľa.

(3)Pri nájme nehnuteľnosti je výpovedná doba dva mesiace, pri nájme hnuteľných vecí je výpovedná doba desať dní.

(4)Ak zmluvu možno vypovedať z určitého dôvodu, dôvod výpovede musí byť uvedený a opísaný, inak sa na výpoveď neprihliada.

(1)Prenajímateľ je oprávnený odstúpiť od zmluvy, ak

1. a)sa vec napriek písomnému upozorneniu prenajímateľa užíva na iný ako dohodnutý účel, alebo ak sa užíva spôsobom, pri ktorom sa vec znehodnocuje nad rámec bežného opotrebenia, alebo hrozí jej zničenie,
2. b)v dôsledku zmien vykonávaných nájomníkom na veci hrozí prenajímateľovi škoda,
3. c)nájomník napriek písomnému upozorneniu nezaplatil dlžné nájomné alebo úhrady za poskytované plnenia ani do splatnosti ďalšieho nájomného,
4. d)nájomník prenechá vec do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa, alebo
5. e)podľa právoplatného rozhodnutia príslušného orgánu je potrebné prenajatú vec vydať alebo vypratať.

(2)Nájomník je oprávnený odstúpiť od zmluvy, ak

1. a)je vec pri odovzdaní v stave nespôsobilom na riadne užívanie, alebo ak sa vec z dôvodov, ktoré nie sú na strane nájomníka, stane nespôsobilou na riadne užívanie neskôr,
2. b)sú priestory, ktoré boli prenechané na účely bývania alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu škodlivé, a to aj ak nájomník o tejto skutočnosti pri uzavretí zmluvy vedel, alebo
3. c)nájomník požiada o ochranu prenajímateľa pred zásahmi tretej osoby do jeho práv z nájmu, a prenajímateľ mu ochranu neposkytne alebo sú jeho opatrenia neúspešné.

(3)Dôvod odstúpenia musí byť uvedený a opísaný, inak sa na odstúpenie neprihliada.

(1)Po podanej výpovedi alebo počas troch mesiacov pred skončením nájmu je nájomník povinný umožniť inej osobe prehliadku veci za prítomnosti nájomníka a prenajímateľa.

(2)Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomníkovi konanie prehliadky v dostatočnom predstihu.

(3)Nájomník nesmie byť prehliadkami neprimerane obťažovaný.

(1)Pri skončení nájmu je nájomník povinný vrátiť prenajímateľovi vec na mieste, kde ju prevzal a v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie.

(2)Nájomník zodpovedá za škodu spôsobenú nadmerným opotrebením veci.

(3)Právo na náhradu škody podľa odseku 2 musí prenajímateľ uplatniť u nájomníka bez zbytočného odkladu, najneskôr do šiestich mesiacov od vrátenia vec prenajímateľovi, inak právo zanikne.

(1)Nájomník je oprávnený prenechať vec do podnájmu len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa.

(2)Podnájom zaniká najneskôr so zánikom nájmu.

(3)O skončení nájmu je nájomník povinný informovať podnájomníka bez zbytočného odkladu.

(4)Na zmluvu o podnájme sa primerane použijú ustanovenia o nájomnej zmluve.

(1)Ustanovenia prvého pododdielu sa vzťahujú na nájom budovy alebo jej časti, ak je spôsobilá tvoriť samostatný predmet nájmu; na nájom časti budovy sa primerane použijú ustanovenia o nájme budovy.

(2)Ustanovenia tohto pododdielu sa použijú primerane na nájom a podnájom bytu, a nájom a podnájom priestoru na podnikanie, ak je takýto priestor časťou budovy.

(3)Ak je predmetom nájmu časť budovy, nájomník a osoby, ktoré s ním časť budovy užívajú, majú právo užívať spoločné priestory a zariadenia budovy, ako aj požívať plnenia, ktorých poskytovanie je s užívaním budovy spojené.

(1)Nájomník je povinný platiť úhradu za plnenia poskytované spolu s nájmom (poskytované plnenia). Úhrada za poskytované plnenia sa platí spolu s nájomným.

(2)Ak výška úhrad za poskytované plnenia alebo spôsob ich rozúčtovania nie sú ustanovené osobitným predpisom, dohodnú sa pred začatím ich poskytovania, inak je nájomník povinný platiť úhradu za poskytované plnenia v obvyklej výške.

(3)Prenajímateľ je povinný umožniť nájomníkovi nahliadnuť do účtovných dokladov týkajúcich sa poskytovaných plnení, ako aj do ich vyúčtovania.

(1)Ak je predmetom nájmu budova spolu so zariadením alebo vybavením, na vzťah nájomníka k zariadeniu a vybaveniu sa vzťahujú ustanovenia o nájme budovy.

(2)Ustanovenia o nájme budovy sa vzťahujú aj na nájom hnuteľných alebo nehnuteľných vecí, ktoré prenajímateľ prenecháva spolu s budovou a o užívanie ktorých by nájomník inak nemal záujem.

(1)Ak pre stav budovy nemožno užívať budovu vôbec, má nájomník právo prevzatie budovy odmietnuť a žiadať od prenajímateľa nápravu; do zabezpečenia nápravy nie je povinný platiť nájomné ani úhradu za poskytované plnenia.

(2)Ak pre stav budovy možno užívať budovu alebo jej časť len obmedzene, je nájomník povinný budovu prevziať a má právo na zľavu z nájomného do zabezpečenia nápravy zo strany prenajímateľa.

(3)Ak obmedzené užívanie budovy nemá pre nájomníka hospodársky význam, alebo ak môže ohroziť život alebo zdravie osôb, ktoré sa majú v budove nachádzať, má nájomník právo prevzatie budovy odmietnuť a žiadať od prenajímateľa nápravu; do zabezpečenia nápravy nie je povinný platiť nájomné ani úhradu za poskytované plnenia.

(4)Ak prenajímateľ nezabezpečí nápravu do jedného mesiaca od začiatku nájmu, má nájomník právo odstúpiť od zmluvy.

(1)Nájomník je povinný strpieť opatrenia, ktoré sú potrebné na údržbu alebo opravu budovy (udržiavacie opatrenia), ak ich vykonanie nemá podstatný vplyv na užívanie budovy.

(2)Udržiavacie opatrenia musia byť nájomníkovi oznámené vopred; to neplatí, ak bezprostredne hrozí vznik škody.

(3)Ak v dôsledku udržiavacieho opatrenia môže nájomník užívať budovu len obmedzene, alebo ju nemôže užívať vôbec, má okrem práva na zľavu z nájomného alebo práva nezaplatiť nájomné podľa § 885 aj právo na primeranú náhradu účelne vynaložených nákladov, ktoré nájomníkovi vznikli v dôsledku udržiavacieho opatrenia. Ak nájomník nemôže budovu užívať dlhšie ako 30 dní, má právo od zmluvy odstúpiť.

(4)Ak má dôjsť v dôsledku udržiavacích opatrení k vyprataniu budovy, musí o tom prenajímateľ informovať nájomníka bezodkladne po tom, ako sa o potrebe vypratania dozvedel alebo mohol dozvedieť, inak je prenajímateľ povinný nahradiť škodu, ktorá nájomníkovi vznikne. Prenajímateľ sa zodpovednosti za škodu zbaví, ak preukáže, že škode nemohol zabrániť ani pri vynaložení všetkého úsilia.

(1)Prenajímateľ je povinný písomne oznámiť nájomníkovi modernizačné opatrenia najmenej tri mesiace pred ich plánovaným začiatkom (oznámenie o modernizácii).

(2)Oznámenie o modernizácii musí obsahovať povahu a predpokladaný rozsah modernizačného opatrenia, dôvody vykonania modernizačného opatrenia, a predpokladaný začiatok a predpokladané trvanie modernizačného opatrenia.

(3)Ak modernizačné opatrenie vyžaduje vypratanie budovy, musí oznámenie o modernizácii obsahovať aj informáciu o predpokladanej dobe, počas ktorej má byť budova vyprataná.

(4)Povinnosť oznámenia o modernizácii prenajímateľovi nevznikne, ak majú modernizačné opatrenia len nepodstatný vplyv na užívanie budovy.

(1)Ak tomu nebránia dôvody osobitného zreteľa, najmä vážne ťažkosti spôsobené nájomníkovi alebo členom jeho domácnosti vyprataním predmetu nájmu, nájomník je povinný strpieť modernizačné opatrenia.

(2)Ak modernizačné opatrenia vyžadujú vypratanie budovy, je prenajímateľ povinný poskytnúť nájomníkovi primeranú náhradu účelne vynaložených nákladov, ktoré nájomníkovi v súvislosti s vyprataním vzniknú; právo na zľavu z nájomného alebo právo nezaplatiť nájomné podľa § 885 tým nie je dotknuté.

(1)Nájomník je povinný vrátiť budovu v stave spôsobilom na ďalšie užívanie, s prihliadnutím na bežné opotrebenie a vykonané udržiavacie opatrenia alebo modernizačné opatrenia.

(2)Ak budovu do stavu spôsobilého na riadne užívanie uviedol dodatočne nájomník, stav budovy pri skončení nájmu musí zodpovedať podmienkam dohodnutým v zmluve.

(1)Ustanovenia § 910 až 946 sa použijú na nájom bytu, ak je účelom nájmu zabezpečenie bytových potrieb nájomníka a členov jeho domácnosti.

(2)Ustanovenia § 910 až 946 sa primerane použijú na nájom rodinného domu alebo iného priestoru vhodného na zabezpečenie bytových potrieb nájomníka a členov jeho domácnosti.

(3)Ustanovenia § 910 až 946 sa nevzťahujú na nájom bytu dohodnutého na dobu kratšiu ako tri mesiace.

(4)Nájomnú zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť za podmienok upravených v stanovách bytového družstva.

(5)Osobitný predpis ustanoví, čo sa rozumie služobným bytom, bytom osobitného určenia, bytom v domoch osobitného určenia, sociálnym bytom, náhradným nájomným bytom a bytom štátom podporovaného nájomného bývania a aké podmienky sa použijú na nájom takéhoto bytu.

(1)Zmluva o nájme bytu musí obsahovať označenie bytu, výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu, ako aj ich splatnosť. Ak je nájomník oprávnený užívať spolu s bytom aj miestnosti alebo priestory, ktoré sa nachádzajú mimo bytu, opíšu sa v zmluve; to neplatí, ak tvoria spoločné priestory budovy.

(2)Ak nájomná zmluva nebola uzavretá v písomnej forme, vystaví prenajímateľ na žiadosť nájomníka písomné potvrdenie o jej uzavretí; potvrdenie musí obsahovať náležitosti podľa odseku 1.

(1)Strany si môžu dohodnúť každoročné zvyšovanie nájomného o medziročný inflačný index alebo iný ukazovateľ.

(2)Na zvýšenie nájomného o medziročný inflačný index sa vzťahujú ustanovenia o inflačnej doložke.

(3)Oznámenie o zvýšení nájomného musí byť písomné a musí dôjsť nájomníkovi aspoň dva mesiace pred začiatkom doby, od ktorej má byť nájomné zvýšené.

(1)Ak nájomná zmluva neobsahuje dohodu o zvýšení nájomného, môže prenajímateľ navrhnúť zvýšenie nájomného ak je nájom dohodnutý na dobu najmenej piatich rokov.

(2)Nájomné možno zvýšiť do výšky obvyklého nájomného, najviac o dvadsať percent oproti predchádzajúcemu nájomnému.

(3)Nájomné možno zvýšiť každé tri roky k prvému dňu nasledujúceho kalendárneho roka.

(4)Návrh na zvýšenie nájomného musí byť písomný a musí dôjsť nájomníkovi najneskôr dva mesiace pred začiatkom kalendárneho roka, od ktorého má byť nájomné zvýšené.

(5)Ak nájomník do dvoch mesiacov od dôjdenia návrhu na zvýšenie nájomného prenajímateľovi oznámi, že so zvýšením nájomného nesúhlasí, alebo v rovnakej lehote zvýšené nájomné nezaplatí, rozhodne o zvýšení nájomného na návrh prenajímateľa súd.

(1)Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomníkovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomníkovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu.

(2)Bežné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou zabezpečuje a platí nájomník. Pojem bežných opráv a nákladov spojených s bežnou údržbou ustanoví vláda Slovenskej republiky nariadením.

(1)Nájomník je povinný užívať byt, spoločné priestory a zariadenia domu riadne v súlade s nájomnou zmluvou; je povinný dbať na to, aby sa pri výkone jeho práv vytvorilo v dome prostredie zabezpečujúce ostatným užívateľom domu nerušený výkon ich práv.

(2)Nájomník je oprávnený užívať byt na výkon povolania alebo podnikania len so súhlasom prenajímateľa. Ak tomu nebráni dôvod osobitného zreteľa, prenajímateľ nie je oprávnený súhlas odmietnuť.

(3)Nájomník je oprávnený v byte chovať zviera len so súhlasom prenajímateľa.

(1)Ak sa nájomníkovi alebo členovi jeho domácnosti zmení zdravotný stav natoľko, že pre riadne užívanie bytu je nevyhnutné vykonať v byte úpravy, môže prenajímateľ vykonanie úprav odmietnuť len z vážneho dôvodu.

(2)Úpravy bytu podľa odseku 1 sa vykonajú na náklady nájomníka.

(3)Pri skončení nájmu je nájomník povinný uviesť byt na vlastné náklady do pôvodného stavu; ibaže prenajímateľ nájomníkovi oznámi, že na uvedení veci do pôvodného stavu netrvá.

(1)Zmenu počtu členov domácnosti nájomníka je nájomník povinný oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu. Pri zmene počtu členov domácnosti je prenajímateľ oprávnený primerane upraviť úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu.

(2)Prenajímateľ je oprávnený žiadať, aby celkový počet členov domácnosti nájomníka nebol vyšší, ako je primerané vzhľadom k veľkosti a vybaveniu bytu, najmä aby všetky osoby žili v byte v obvykle pohodlných a hygienicky vyhovujúcich podmienkach; do celkového počtu členov nemožno započítať maloleté dieťa, ktoré je na nájomníka odkázané osobnou starostlivosťou alebo výživou.

(3)Ak nájomník nevyhovie žiadosti prenajímateľa podľa odseku 2, hrubo tým porušuje svoje povinnosti z nájmu.

(4)Nájomník má právo v byte prijímať návštevy, ak tým nenarušuje poriadok v dome alebo neohrozuje ostatných vo výkone ich práv.

(1)Byt môže byť v spoločnom nájme viacerých osôb.

(2)Pri družstevnom byte môže spoločný nájom vzniknúť len medzi manželmi.

(1)Bežné veci týkajúce sa spoločného nájmu bytu môže vybavovať každý zo spoločných nájomníkov.

(2)Ak nejde o bežné veci, vyžaduje sa súhlas všetkých spoločných nájomníkov.

(3)Ak je právny úkon v rozpore s odsekom 2, môže ho ktorýkoľvek spoločný nájomník zrušiť, ak adresát právneho úkonu vedel alebo musel vedieť o tomto rozpore.

(4)Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločného nájmu bytu sú oprávnení a povinní všetci spoloční nájomníci spoločne a nerozdielne.

(1)Ak medzi spoločnými nájomníkmi dôjde k nezhode o právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoločného nájmu bytu, rozhodne na návrh niektorého z nich súd.

(2)V prípadoch hodných osobitného zreteľa môže súd na návrh spoločného nájomníka právo spoločného nájmu bytu zrušiť. Súd zároveň určí, ktorý zo spoločných nájomníkov môže byt ďalej užívať.

(1)Ak niektorému zo spoločných nájomníkov zanikne právo užívať byt, ostatným nájomníkom ostane nájom bytu zachovaný. Na zaplatenie zvyšného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu ostanú zaviazaní zostávajúci nájomníci spoločne a nerozdielne.

(2)Z dôvodu podľa odseku 1 môžu dať zvyšní nájomníci výpoveď zo spoločného nájmu bytu, a to najneskôr do konca mesiaca nasledujúceho po zániku práva spoločného nájomníka podľa odseku 1, inak právo zanikne.

(1)Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú nájomníkmi bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželov.

(2)Ak za trvania manželstva vznikne právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu len jednému z manželov, vznikne so spoločným nájmom bytu manželov aj spoločné členstvo manželov v družstve.

(3)Spoločný nájom bytu manželov nevznikne, ak manželia spolu trvale nežijú, ako aj v prípade nájmu bytov trvalo určených ako služobné byty, bytov osobitného určenia, bytov v domoch osobitného určenia a sociálnych bytov podľa osobitného predpisu.

(1)Ak sa niektorý z manželov stal nájomníkom bytu pred uzavretím manželstva, vznikne obom manželom spoločný nájom bytu uzavretím manželstva. Manželia sú povinní oznámiť prenajímateľovi uzavretie manželstva bez zbytočného odkladu.

(2)Ak niektorému z manželov vzniklo pred uzavretím manželstva právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu, odsek 1 sa použije primerane.

(1)Ak sa rozvedení manželia nedohodnú o nájme bytu, súd na návrh jedného z nich rozhodne o zrušení ich spoločného nájmu bytu. Súd súčasne určí, ktorý z manželov bude ďalej užívať byt ako nájomník.

(2)Ak nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva, zanikne právo spoločného nájmu bytu rozvodom; právo užívať byt zostane tomu z manželov, ktorý nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme bytu pred uzavretím manželstva. Inak zostane ďalšie užívanie bytu ako aj členstvo v družstve zachované tomu z manželov, na ktorom sa manželia dohodnú, v opačnom prípade rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z manželov súd.

(3)Pri rozhodovaní o ďalšom nájme bytu vezme súd na zreteľ najmä záujmy maloletých a stanovisko prenajímateľa.

(1)Ak sa z dôvodu fyzického násilia alebo psychického násilia, alebo hrozby takýmto násilím vo vzťahu k manželovi alebo k rozvedenému manželovi ako spoločnému užívateľovi bytu alebo k blízkej osobe, ktorá s ním býva spoločne v byte, stalo ďalšie spoločné užívanie neznesiteľným, môže súd na návrh jedného z manželov alebo rozvedených manželov obmedziť užívacie právo druhého z nich, alebo ho z jeho užívania úplne vylúčiť.

(2)Pri rozhodovaní podľa odseku 1 prihliadne súd najmä na záujmy manžela alebo rozvedeného manžela, voči ktorému fyzické násilie alebo psychické násilie smerovalo a na záujem takto ohrozených maloletých detí, ako aj blízkych osôb, ktoré s nimi v spoločnom byte bývali.

(1)Ak zomrie jeden z manželov, ktorí boli spoločnými nájomníkmi bytu, jediným nájomníkom bytu sa stane pozostalý manžel.

(2)Ak ide o družstevný byt, smrťou jedného z manželov spoločný nájom bytu manželom zanikne. Ak sa právo na družstevný byt nadobudlo za trvania manželstva, členom družstva a zároveň jediným nájomníkom bytu zostáva pozostalý manžel. Ak zomrel manžel, ktorý nadobudol právo na družstevný byt pred uzavretím manželstva, jeho smrťou prechádza nájom družstevného bytu na toho dediča, ktorému pripadol členský podiel. Do dedičstva po zomrelom manželovi patrí pohľadávka voči pozostalému manželovi, ktorej výška zodpovedá hodnote podielu všeobecnej hodnoty členského podielu patriacemu pozostalému manželovi podľa zásad uvedených v § 310.

(1)Osoba, na ktorú prešiel nájom bytu, je povinná písomne oznámiť prenajímateľovi prechod nájmu bez zbytočného odkladu, najneskôr do konca tretieho mesiaca nasledujúceho po smrti nájomníka, inak platí, že k prechodu nájmu bytu nedošlo.

(2)Ak nájom prešiel na viaceré osoby, oznámenie podľa odseku 1 urobí každá osoba sama za seba; to sa nevzťahuje na maloletého.

(3)Ak k prechodu nájmu bytu nedôjde, sú členovia domácnosti nájomníka povinní platiť prenajímateľovi nájomné a úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do doby vrátenia bytu prenajímateľovi.

(1)Výpovedná doba je dvojmesačná a začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo k dôjdeniu výpovede.

(2)Pri výpovedi zo strany prenajímateľa je výpovedná doba trojmesačná, ak nájomníkom je fyzická osoba, ktorá dovŕšila aspoň 70 rokov, fyzická osoba s ťažkým zdravotným postihnutím alebo fyzická osoba, ktorá sa stará o maloletého alebo o bezvládnu osobu, ak sú členmi domácnosti nájomníka; na dohodu o kratšej výpovednej dobe sa neprihliada.

(3)Ak existuje dôvodná obava, že u osoby uvedenej v odseku 2 dôjde z dôvodu výpovede k trvalej strate bývania, je prenajímateľ povinný informovať o výpovedi orgán obce; to neplatí, ak s tým nájomník výslovne nesúhlasí. Výpovedná doba neskončí skôr, ako prenajímateľ informuje o výpovedi orgán obce podľa predchádzajúcej vety.

(1)Prenajímateľ je oprávnený vypovedať zmluvu, ak

1. a)nájomník hrubo poruší svoju povinnosť z nájmu,
2. b)nájomník prenechal byt alebo jeho časť do podnájmu bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa,
3. c)je nájomník odsúdený pre úmyselný trestný čin spáchaný proti prenajímateľovi alebo členovi jeho domácnosti alebo proti osobe, ktorá býva v dome, v ktorom sa byt nachádza, alebo ak sa takýto trestný čin týka majetku v byte alebo v dome,
4. d)má byť byt vyprataný, pretože z dôvodu verejného záujmu je potrebné s bytom alebo domom naložiť tak, že byt nebude možné vôbec užívať, alebo
5. e)potrebuje byt pre seba alebo pre svoju blízku osobu.

(2)Na iné dôvody výpovede sa neprihliada.

(3)Ak bol nájom dohodnutý na dobu neurčitú, môže prenajímateľ vypovedať zmluvu aj bez uvedenia dôvodu s výpovednou dobou šesť mesiacov.

(1)Nájom bytu dohodnutý na dobu určitú môže nájomník vypovedať z dôvodov, ktoré ustanoví zákon alebo nájomná zmluva.

(2)Nájom dohodnutý na dobu neurčitú môže nájomník vypovedať aj bez uvedenia dôvodu.

(1)Prenajímateľ je oprávnený odstúpiť od zmluvy, ak nájomník poruší svoju povinnosť obzvlášť závažným spôsobom.

(2)Nájomník poruší svoju povinnosť obzvlášť závažným spôsobom, ak

1. a)napriek písomnému upozorneniu je v omeškaní so zaplatením nájomného alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za dobu najmenej dva mesiace,
2. b)hrubo poškodzuje byt alebo dom,
3. c)napriek písomnému upozorneniu narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo
4. d)napriek písomnému upozorneniu užíva byt iným spôsobom ako bolo dohodnuté v zmluve.

(3)Prenajímateľ je oprávnený odstúpiť od zmluvy, ak nájomník napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou.

(4)Na iné dôvody odstúpenia od zmluvy sa neprihliada.

(5)Ak prenajímateľ odstúpi od zmluvy a nájomníkom je osoba uvedená v § 935 ods. 2, ustanovenie § 935 ods. 3 sa použije primerane.

(1)Prenajímateľ a nájomník majú právo podať žalobu o určenie neplatnosti výpovede alebo odstúpenia od zmluvy. Právo zaniká, ak sa neuplatnilo do dvoch mesiacov od dôjdenia výpovede alebo oznámenia o odstúpení druhej strane.

(2)Účinky právneho úkonu smerujúceho k skončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté; to neplatí, ak je nájomníkom fyzická osoba, ktorá dovŕšila aspoň sedemdesiat rokov, fyzická osoba s ťažkým zdravotným postihnutím alebo fyzická osoba, ktorá sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktoré sú členmi jej domácnosti.

(1)Nájomník je povinný odovzdať byt prenajímateľovi v deň skončenia nájmu. Ak nájom skončí z dôvodu odstúpenia od zmluvy, je nájomník povinný odovzdať byt prenajímateľovi do 15 dní od účinnosti odstúpenia od zmluvy.

(2)Byt sa považuje za odovzdaný, ak prenajímateľovi nič nebráni v prístupe do bytu a v jeho užívaní.

(3)Ak nájomník neodovzdá byt prenajímateľovi podľa odseku 1, prenajímateľ má právo žiadať od nájomníka odplatu za užívanie rovnajúcu sa dvojnásobku nájomného, a to až do riadneho odovzdania bytu prenajímateľovi.

(1)Ak sa po odovzdaní bytu nachádza v byte vec, ktorá nepatrí prenajímateľovi, prenajímateľ vyzve nájomníka, aby ju z bytu bez zbytočného odkladu vypratal, inak je prenajímateľ oprávnený uložiť vec do úschovy tretej osoby na náklady nájomníka. Ak úschova veci trvá dlhšie ako tri mesiace, je prenajímateľ oprávnený vec predať. Výťažok z predaja odovzdá prenajímateľ nájomníkovi; odpočíta si z neho náklady, ktoré mu vznikli v súvislosti s úschovou a predajom veci.

(2)Ak ide o vec, ktorú nájomník alebo člen jeho domácnosti zjavne opustil, použijú sa ustanovenia tohto zákona o opustenej veci.

(1)Nájom služobného bytu končí posledným dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom nájomník bez toho, aby mal na to vážny dôvod, prestal vykonávať prácu, na ktorú bol nájom služobného bytu viazaný.

(2)Ak nájomník prestane vykonávať prácu z dôvodov spočívajúcich v jeho veku alebo v zdravotnom stave, alebo z dôvodov na strane prenajímateľa alebo z iného vážneho dôvodu, nájom služobného bytu končí uplynutím jedného roka odo dňa, keď nájomník prestal vykonávať prácu, na ktorú bol nájom služobného bytu viazaný.

(3)Ak nájomník zomrie, nájom služobného bytu zaniká. Členovia domácnosti nájomníka, ako aj ďalšie osoby, ktoré v byte bývali spoločne s nájomníkom, majú právo bývať v byte dva mesiace od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom od prenajímateľa obdržali výzvu, aby byt vypratali.

(1)Nájom bytu osobitného určenia, ako aj nájom bytu v dome osobitného určenia, môže prenajímateľ vypovedať len so súhlasom toho, kto taký byt alebo dom postavil alebo zriadil, prípadne s jeho právnym nástupcom; to neplatí, ak je táto osoba zároveň prenajímateľom.

(2)V prípade smrti nájomníka nájom bytu osobitného určenia alebo bytu v dome osobitného určenia zaniká. Členovia domácnosti nájomníka, ako aj ďalšie osoby, ktoré v byte bývali spoločne s nájomníkom, majú právo bývať v byte dva mesiace od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom od prenajímateľa obdržali výzvu, aby byt vypratali.

(1)Byt alebo jeho časť možno prenechať do podnájmu len po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa.

(2)Ak sa v dôsledku podnájmu bytu zvýši počet osôb, ktoré byt užívajú, je nájomník povinný informovať o tom prenajímateľa bez zbytočného odkladu.

(3)Na podnájom bytu sa okrem všeobecných ustanovení o podnájme primerane použijú ustanovenia o nájme bytu.

(4)Ak s prihliadnutím na všetky okolnosti nie sú dôvodné pochybnosti o tom, že nájom bytu bol dohodnutý len na účel ďalšieho prenechania bytu do podnájmu, s úmyslom vylúčiť v neprospech podnájomníka práva a povinnosti, ktoré pre nájomníka vyplývajú zo zákona, môže sa podnájomník domáhať práv a povinností nájomníka; úmysel strán sa predpokladá, ak prenajímateľ pri uzavretí nájomnej zmluvy vedel alebo musel vedieť, že nájomník prenechá byt do podnájmu.

(1)Ak to povaha budovy umožňuje, je nájomník oprávnený so súhlasom prenajímateľa po dobu nájmu na vlastné náklady označiť priestor na podnikanie, ako aj budovu, v ktorej sa priestor nachádza, svojím označením. Nájomník je povinný vopred oznámiť prenajímateľovi veľkosť, tvar a umiestnenie označenia. Ak prenajímateľ do 15 dní neprejaví nesúhlas s veľkosťou, tvarom alebo umiestnením označenia, platí, že s označením súhlasí.

(2)Po zániku nájmu je nájomník povinný odstrániť označenie na vlastné náklady a miesto, ktoré bolo umiestnením označenia dotknuté, je povinný uviesť do pôvodného stavu.

(1)Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, že pri zániku nájmu výpoveďou zo strany prenajímateľa má nájomník právo na náhradu za výhodu, ktorú získal prenajímateľ alebo nový nájomník prevzatím zákazníckej základne, ktorú svojím podnikaním vybudoval vypovedaný nájomník; to neplatí, ak dôvodom výpovede bolo porušenie povinností nájomníkom.

(2)Náhrada sa vyplatí jednorazovo a jej výška sa určí dohodou strán, inak má nájomník právo na náhradu v obvyklej výške.

(3)Náhradu si nájomník uplatňuje voči prenajímateľovi. Právo na náhradu zanikne, ak sa neuplatnilo do troch mesiacov od skončenia nájmu.

(1)Ak sa zmluvné strany dohodnú, že nájomník je oprávnený po uplynutí dohodnutej doby nájmu a splnení dohodnutých podmienok nadobudnúť prenajatú vec do vlastníctva, ide o zmluvu o finančnom prenájme.

(2)Prenajímateľ zostáva vlastníkom prenajatej veci po celý čas trvania nájmu, až do nadobudnutia vlastníckeho práva nájomníkom.

(3)Nájomné môže byť dojednané vo forme splátok a zahŕňa aj úhradu obstarávacej ceny prenajatej veci a odplatu za jej financovanie.

(1)Nebezpečenstvo škody na prenajatej veci prechádza na nájomníka jej prevzatím.

(2)Nájomník je povinný platiť nájomné aj vtedy, ak prenajatú vec nemôže užívať z dôvodov, ktoré nie sú na strane prenajímateľa.

(3)Zničenie, poškodenie, odcudzenie alebo strata prenajatej veci sa nepovažuje za dôvod brániaci užívaniu prenajatej veci a nemá vplyv na povinnosť nájomníka platiť nájomné a plniť iné povinnosti podľa zmluvy.