Čo sa mení v zmluve o dielo, napríklad pri rekonštrukcii bytu alebo stavbe domu?

Dnes sú zmluvy o dielo upravené dvakrát. Občanov sa týka starý OZ (§ 631 a nasl.), firiem Obchodný zákonník (§ 536 a nasl.). Po 1. 7. 2027 obsahuje nový Občiansky zákonník jednu úpravu pre všetkých (§ 1218 až § 1257). Či sa súčasne zruší úprava v Obchodnom zákonníku, závisí od sprievodného zákona, ktorý zatiaľ nepoznáme.

Najdôležitejšie zmeny pre objednávateľa (investora, majiteľa bytu):

• Odovzdanie už umožnením užívania. „Dielo sa považuje za odovzdané, ak zhotoviteľ umožní objednávateľovi jeho užívanie“ (§ 1243). Tým na objednávateľa prechádza riziko a prípadne aj vlastníctvo (§ 1250; stavby na vlastnom pozemku je objednávateľ vlastníkom už počas výstavby, § 1240 ods. 1) a začína plynúť záručná doba (§ 1256 ods. 2).
• Odmietnuť prevzatie možno len pre vady, ktoré podstatne bránia užívaniu. Drobné vady a nedorobky dôvodom nie sú (§ 1246 ods. 1). Vady uvedené v zápisnici sa však dajú uplatniť aj po prevzatí (§ 1246 ods. 2).
• Záruka: pri zhotovení stavby 5 rokov (§ 1256 ods. 3). Pri oprave a úprave veci sú to 3 mesiace a pri stavebných prácach najmenej 18 mesiacov (§ 1257 ods. 1).
• Cena: pevnú cenu nemožno zvýšiť len preto, že práca bola náročnejšia. Výnimkou je, ak zhotoviteľ nemohol predvídať dodatočné náklady vyplývajúce z podkladov objednávateľa, napríklad z projektu (§ 1224 ods. 1). Pri cene podľa rozpočtu a pri cene určenej odhadom platia osobitné pravidlá (§ 1225 až § 1227).
• Preddavok: zhotoviteľ môže žiadať primeraný preddavok alebo zabezpečenie ceny, najmä pri stavbe (§ 1222). Ak objednávateľ preddavok nezaplatí, zhotoviteľ môže prácu prerušiť (§ 1228 ods. 4).
• Riziko škody na stavbe do odovzdania znáša zhotoviteľ (§ 1240 ods. 1).
• Vady mimo záruky treba vytknúť najneskôr do šiestich mesiacov od prevzatia (§ 521 ods. 3).

Ak spotrebiteľ objedná zhotovenie hnuteľnej veci na zákazku, napríklad nábytku, použijú sa pravidlá spotrebiteľskej kúpy (§ 1219).

Prechodné pravidlo: zmluvy o dielo uzavreté do 30. 6. 2027 sa spravujú starým právom až do konca (§ 1893 ods. 3). Strany sa však môžu písomne dohodnúť na prechode pod NOZ (§ 1893 ods. 4).

Praktický tip: do zmluvy napíšte, že dielo je odovzdané až podpisom preberacieho protokolu. Výslovne potvrďte aj záručnú dobu.