Považuje sa dielo za odovzdané, keď sa nasťahujem, aj bez preberacieho protokolu?

Dnes zákon všeobecnú fikciu odovzdania užívaním neobsahuje. Obchodný zákonník hovorí o odovzdaní predmetu diela a o zápisnici, ktorá sa spíše na žiadosť ktorejkoľvek strany (§ 554 ods. 1 a 6 ObZ). Starý OZ pri stavbe počíta záruku od dňa, keď si mal objednávateľ stavbu prevziať (§ 646 ods. 3 starého OZ).

Po 1. 7. 2027 nový Občiansky zákonník v § 1243 výslovne hovorí:

„Dielo je vykonané, ak je dokončené a odovzdané objednávateľovi. Dielo sa považuje za odovzdané, ak zhotoviteľ umožní objednávateľovi jeho užívanie.“

Ak vám zhotoviteľ odovzdá kľúče a vy sa nasťahujete, dielo sa podľa zákona pravdepodobne považuje za odovzdané, aj keď ste nepodpísali preberací protokol. Má to tieto následky:

• prechádza na vás riziko škody (§ 1250); stavby na vašom pozemku ste vlastníkom už počas výstavby (§ 1240 ods. 1),
• začína plynúť záručná doba, pri stavbe päť rokov (§ 1256 ods. 2 a 3),
• zhotoviteľovi vzniká právo na zaplatenie ceny, ktoré vzniká vykonaním diela (§ 1228 ods. 1),
• začína plynúť lehota na vytknutie vád: najneskôr šesť mesiacov od prevzatia, ak nejde o vadu v záruke (§ 521 ods. 3 a 4).

Dielo musí byť zároveň dokončené, teda spôsobilé slúžiť svojmu účelu (§ 1244 ods. 1). Ak sa vyžaduje skúška, napríklad revízia elektroinštalácie, je dokončené až po úspešnej skúške (§ 1247 ods. 1).

Odmietnuť prevzatie môžete len pre vady, ktoré podstatne bránia užívaniu. Drobné vady a nedorobky takým dôvodom nie sú (§ 1246 ods. 1). Ak dielo s vadami prevezmete a vady sa zapíšu do zápisnice, vaše práva z vád zostávajú zachované (§ 1246 ods. 2).

Prechodné pravidlo: zmluvy o diele uzavreté do 30. 6. 2027 sa spravujú starým právom (§ 1893 ods. 3).

Praktický tip: do zmluvy napíšte, že dielo sa považuje za odovzdané až podpisom preberacieho protokolu a že užívanie pred prevzatím odovzdaním nie je. Zmluva sa môže od zákona odchýliť (Čl. 2 ods. 2). Pri nasťahovaní spíšte aspoň krátky zápis so zoznamom vád.