Aj na rybičky treba súhlas? Nový OZ a zvieratá v nájomnom byte

Nájomné zmluvy často obsahujú zákaz chovu zvierat. Nový Občiansky zákonník (NOZ) robí zo súhlasu prenajímateľa zákonné pravidlo.

Čo hovorí zákon

„Nájomník je oprávnený v byte chovať zviera len so súhlasom prenajímateľa.“ — § 917 ods. 3 NOZ

Výnimku pre drobné zvieratá zákon neobsahuje. Pri doslovnom výklade teda treba súhlas aj na škrečka, andulku či akvárium s rybičkami. Rozumný výklad by zrejme vylúčil zvieratá, ktoré byt ani susedov nijako neovplyvňujú, ale text na to oporu nedáva.

Pozornosť si zaslúži aj predchádzajúci odsek: nájomník smie užívať byt na výkon povolania alebo podnikania „len so súhlasom prenajímateľa“ (§ 917 ods. 2). Prenajímateľ ho síce nesmie odmietnuť bez dôvodu osobitného zreteľa, ale či sa súhlas vyžaduje aj na prácu z domu, je otvorená otázka.

Babka v domácnosti

Ďalšie pravidlo sa týka počtu ľudí v byte. Prenajímateľ môže žiadať, aby celkový počet členov domácnosti „nebol vyšší, ako je primerané vzhľadom k veľkosti a vybaveniu bytu“ (§ 919 ods. 2). Nezapočítava sa len maloleté dieťa odkázané na nájomníka. Ak sa k nájomníčke nasťahuje mama, o ktorú sa stará, započítava sa. A ak nájomník žiadosti nevyhovie:

„Ak nájomník nevyhovie žiadosti prenajímateľa podľa odseku 2, hrubo tým porušuje svoje povinnosti z nájmu.“ — § 919 ods. 3 NOZ

Hrubé porušenie povinností je pritom výpovedným dôvodom (§ 936 ods. 1).

Kedy to platí

Pravidlá sa vzťahujú na nájmy uzavreté od 1. 7. 2027. Zmluvy uzavreté skôr sa podľa § 1893 ods. 3 spravujú doterajšími predpismi, ak sa strany písomne nedohodnú inak (§ 1893 ods. 4).

Praktický dosah

• Nájomník so zvieraťom by si mal súhlas dať výslovne do zmluvy (napr. „prenajímateľ súhlasí s chovom psa a mačky“), ideálne aj so zmienkou o drobných zvieratách.
• Prenajímateľ môže súhlas podmieniť, napríklad zvýšenou zábezpekou alebo povinnosťou upratovania po zvierati.
• Pri zmene domácnosti je nájomník povinný zmenu počtu členov oznámiť bez zbytočného odkladu (§ 919 ods. 1). Opomenutie sa môže neskôr hodiť prenajímateľovi ako argument.

Zákon tak dáva prenajímateľovi do rúk aspoň jeden výslovne „mäkký“ výpovedný dôvod (§ 919 ods. 3). Pri chove zvieraťa bez súhlasu zákon hrubé porušenie povinností výslovne neustanovuje, spor sa teda povedie o to, či o hrubé porušenie ide (§ 936 ods. 1). Pri nájme na dobu určitú, kde výpoveď bez udania dôvodu možná nie je, sa takéto dôvody môžu stať zámienkou na skončenie nájmu.