Neviditeľná ťarcha na každom byte: susedia môžu predbehnúť aj banku s hypotékou

Predstavte si modelovú situáciu. Pani Nová si v roku 2028 kúpi byt na hypotéku. List vlastníctva je čistý, banka má záložné právo na prvom mieste. O rok pri neodbornej rekonštrukcii kúpeľne vytopí tri poschodia pod sebou. Susedia majú voči nej pohľadávku na náhradu škody a s ňou podľa nového kódexu zrejme aj zákonné záložné právo k jej bytu.

Čo hovorí zákon

Zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov pozná aj dnešný zákon č. 182/1993 Z. z. (§ 15). Zabezpečuje však len pohľadávky z „právnych úkonov“ a jeho existencia sa zapisuje do katastra. Nový Občiansky zákonník (NOZ) okruh rozširuje aj na škody:

„…z právnych alebo protiprávnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.“ — § 1727 ods. 1 NOZ

A potom príde veta, ktorá by mala zaujímať každú hypotekárnu banku:

„Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú vždy postavenie prednostného záložného veriteľa podľa § 1630 v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv, a to bez ohľadu na zápis zákonného záložného práva podľa odseku 1 v katastri nehnuteľností.“ — § 1727 ods. 3 NOZ

Prednostný záložný veriteľ je ten, pri ktorého výkone záložného práva sa byt prevádza „nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov“ (§ 1630 ods. 1). Ak teda susedia vykonajú svoje záložné právo, banka nemá na byte čo hľadať. Ostáva jej len výťažok, ktorý zvýši po susedoch. Záložné právo navyše trvá počas celej existencie bytu (§ 1728).

Prečo je to problém

Kataster má podľa NOZ dostať materiálnu publicitu, teda platí to, čo je v ňom zapísané. Táto ťarcha je však výslovne vyňatá z logiky zápisu. Zákon to potvrdzuje aj pri materiálnej publicite: ochrana dôvery v zápis sa nepoužije pri „vecných práv vznikajúcich zo zákona bez ohľadu na stav zápisu v katastri nehnuteľností“ (§ 1503 ods. 2). Ani potvrdenie od správcu domu, ktoré musí predávajúci doložiť pri prevode bytu, problém nerieši: týka sa len „dlhoch súvisiacich so správou domu a pozemku“ (§ 1725 ods. 1), nie škôd, ktoré ešte nikto nevyčíslil.

Pravidlo môže mať aj iný výklad. Zákon napríklad nehovorí, či prednosť platí pre celú výšku škody, alebo či ju súdy budú obmedzovať. Otvorené je aj to, či každá škoda spôsobená z bytu (napríklad pri havárii spotrebiča) je „protiprávnym úkonom“, ktorý urobil vlastník. Doslovné znenie je však jednoznačné a banky s ním budú musieť počítať.

Čo z toho plynie v praxi

• Banky budú pravdepodobne pri bytoch vyžadovať poistenie zodpovednosti za škodu a potvrdenia o bezdlžnosti, prípadne prehodnotia LTV.
• Kupujúci by mal od predávajúceho žiadať čestné vyhlásenie, že nespôsobil susedom škodu, a zmluvnú sankciu pre prípad, že áno.
• Vlastníci bytov majú v rukách silný nástroj: pohľadávku zo zatopenia či poškodenia spoločných častí majú zabezpečenú lepšie než banka.

Pozor na prechodné obdobie: zabezpečenie, ktoré vzniklo pred 1. 7. 2027, sa podľa § 1909 spravuje doterajšími predpismi. Pravidlo o prednosti teda zasiahne najmä pohľadávky vzniknuté po účinnosti kódexu.