Výpoveď z nájmu bez udania dôvodu: čo sa mení pre nájomníkov od júla 2027

Doteraz mohol prenajímateľ vypovedať nájom bytu len z dôvodov, ktoré vypočítava § 711 starého Občianskeho zákonníka. A ak nájomca podal žalobu, účinky výpovede nastali až po právoplatnom zamietnutí žaloby (§ 711 ods. 6 zákona č. 40/1964 Zb.). Nový Občiansky zákonník (NOZ) to mení zásadne.

Výpoveď bez dôvodu

„Ak bol nájom dohodnutý na dobu neurčitú, môže prenajímateľ vypovedať zmluvu aj bez uvedenia dôvodu s výpovednou dobou šesť mesiacov.“ — § 936 ods. 3 NOZ

Žaloba už výpoveď nezastaví

Nájomník môže podať žalobu o neplatnosť výpovede do dvoch mesiacov (§ 940 ods. 1). Odkladný účinok však už nemá:

„Účinky právneho úkonu smerujúceho k skončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté…“ — § 940 ods. 2 NOZ

Výnimkou sú nájomníci, ktorí dovŕšili 70 rokov, osoby s ťažkým zdravotným postihnutím a tí, ktorí sa starajú o maloleté dieťa alebo bezvládnu osobu v domácnosti. Pri nich podanie žaloby účinky výpovede naďalej odkladá (§ 940 ods. 2, časť za bodkočiarkou). Pri výpovedi z dôvodov podľa § 936 ods. 1 majú trojmesačnú výpovednú dobu namiesto základnej dvojmesačnej (§ 935 ods. 1 a 2); pri výpovedi bez udania dôvodu platí pre všetkých šesť mesiacov (§ 936 ods. 3). Ak im hrozí trvalá strata bývania, prenajímateľ musí výpoveď oznámiť obci, pokiaľ s tým nájomník výslovne nesúhlasí. Výpovedná doba „neskončí skôr, ako prenajímateľ informuje o výpovedi orgán obce“ (§ 935 ods. 3).

Kto neodíde, platí dvojnásobok

Ak nájomník neodovzdá byt v deň skončenia nájmu, prenajímateľ má právo na „odplatu za užívanie rovnajúcu sa dvojnásobku nájomného“ (§ 941 ods. 3), a to až do riadneho odovzdania.

Staré nájmy: ochrana zostáva, ak ju nepodpíšete preč

Kľúčová je prechodná úprava. Zmluvy uzavreté pred 1. 7. 2027 sa naďalej spravujú doterajšími predpismi, a to aj vrátane následkov ich porušenia (§ 1893 ods. 3). Existujúci nájomník na dobu neurčitú teda výpoveď bez dôvodu dostať nemôže. Je tu však háčik:

„Strany sa môžu písomne dohodnúť, že ich právny vzťah vzniknutý pred účinnosťou tohto zákona sa bude spravovať týmto zákonom…“ — § 1893 ods. 4 NOZ

Praktický dosah

• Nájomníci: pri každom dodatku po 1. 7. 2027 (zvýšenie nájomného, zmena zálohy) si pozorne prečítajte, či neobsahuje vetu o prechode na nový zákon. Ak áno, vzdávate sa ochrany podľa starého § 711.
• Prenajímatelia: nové nájmy na dobu neurčitú budú pre vás výhodnejšie ako dnes. Pri starých môžete prechod ponúknuť, ale nemôžete ho vynútiť.
• Pri uzatváraní zmluvy v roku 2027 záleží na dátume podpisu: zmluva podpísaná 30. júna a 1. júla sa môže riadiť úplne odlišnými pravidlami.