Po smrti nájomníka: nájom získa len ten, kto s ním býval aspoň rok, a to aj vlastné dieťa

Starý Občiansky zákonník pri smrti nájomcu stavia na príbuzenstve. Nový Občiansky zákonník (NOZ) na domácnosti a čase.

Dnes

Podľa § 706 ods. 1 starého zákonníka sa nájomcami stávajú „jeho deti, vnuci, rodičia, súrodenci, zať a nevesta, ktorí s ním žili v deň jeho smrti v spoločnej domácnosti a nemajú vlastný byt“. Pri príbuzných teda stačí, že s nájomcom žili v deň smrti. Ostatní (napríklad druh či družka) sa nájomcami stávajú, len ak sa starali o spoločnú domácnosť alebo boli na nájomcu odkázaní výživou a žili s ním v spoločnej domácnosti aspoň tri roky.

Po novom

„Ak nájomník zomrie a nejde o byt v spoločnom nájme manželov, stávajú sa nájomníkmi členovia nájomníkovej domácnosti, ktorí s ním žili v byte aspoň jeden rok pred jeho smrťou a nemajú zabezpečené vlastné bývanie.“ — § 929 NOZ

Kto si polepší a kto pohorší

Druh a družka si polepšia: namiesto troch rokov stačí jeden rok spoločného bývania v byte ako člen domácnosti.

Vlastné deti si môžu pohoršiť. Dieťa, ktoré s rodičom žilo v byte kratšie ako rok, nájom nezíska. Typicky novorodenec, dieťa, ktoré sa k rodičovi presťahovalo po rozvode, alebo dospelý syn, ktorý sa vrátil domov starať sa o chorú mamu niekoľko mesiacov pred jej smrťou. Pri doslovnom výklade nezíska nájom ani vlastné dieťa.

Zať a nevesta už nie sú menovaní, rozhoduje členstvo v domácnosti.

Trojmesačná lehota s fikciou

Druhý háčik je formálny:

„Osoba, na ktorú prešiel nájom bytu, je povinná písomne oznámiť prenajímateľovi prechod nájmu bez zbytočného odkladu, najneskôr do konca tretieho mesiaca nasledujúceho po smrti nájomníka, inak platí, že k prechodu nájmu bytu nedošlo.“ — § 930 ods. 1 NOZ

Kto v smútku zabudne prenajímateľovi napísať, nájom stráca. Pri viacerých osobách oznamuje každá sama za seba, okrem maloletých (§ 930 ods. 2). Ak k prechodu nedôjde, členovia domácnosti platia nájomné až do vrátenia bytu (§ 930 ods. 3).

Ako sa to uplatní na staré nájmy

Nájmy uzavreté pred 1. 7. 2027 sa spravujú doterajšími predpismi (§ 1893 ods. 3). Či sa prechod nájmu po smrti v roku 2030 posúdi podľa starého § 706, alebo podľa nového § 929, je sporné. Smrť je nová právna skutočnosť, ale nájomný vzťah vznikol skôr. Odpoveď prinesie až judikatúra.

Praktický dosah

• Rodiny v nájomných bytoch: dbajte, aby boli všetci, kto v byte žijú, evidovaní ako členovia domácnosti (oznámenie prenajímateľovi, prihlásenie k pobytu).
• Po smrti nájomníka: písomne oznámte prechod nájmu prenajímateľovi čo najskôr, nie až v treťom mesiaci.
• Prenajímatelia: lehota pracuje vo váš prospech, ale počítajte so spormi o to, kto bol členom domácnosti.