Môže realitná kancelária zastupovať predávajúceho aj kupujúceho a kedy stráca províziu?

Dnes upravuje sprostredkovanie stručne § 774 až § 777 starého OZ. Sprostredkovateľovi patrí odmena, ak bol výsledok dosiahnutý jeho pričinením. Výslovný zákaz konať pre obe strany zákon nemá.

Po 1. 7. 2027 nový Občiansky zákonník upravuje sprostredkovateľskú zmluvu podrobnejšie (§ 1050 až § 1059).

Konflikt záujmov (§ 1054):

• sprostredkovateľ nesmie konať ako sprostredkovateľ oboch strán cieľovej zmluvy ani sa stať protistranou záujemcu,
• výnimkou je situácia, keď sa na tom záujemca a sprostredkovateľ dohodli (alebo sa to záujemca dozvedel neskôr a v primeranej lehote nenamietal), alebo keď je obsah cieľovej zmluvy vymedzený tak presne, že riziko rozporu záujmov nehrozí (§ 1054 ods. 1),
• ak je záujemca spotrebiteľ, tieto výnimky sa nepoužijú, „ibaže by ich použitie nebolo na ťarchu záujemcu“ (§ 1054 ods. 2). Podpis súhlasu v zmluve teda sám nestačí,
• ak sprostredkovateľ pravidlo poruší, právo na províziu a náhradu nákladov mu nevznikne (§ 1054 ods. 3).

Kedy vzniká a kedy nevzniká právo na províziu:

• vzniká uzavretím cieľovej zmluvy, napríklad kúpnej. Pri odkladacej podmienke vzniká až jej splnením (§ 1052 ods. 1),
• nevzniká, ak bola cieľová zmluva uzavretá bez súčinnosti sprostredkovateľa. Výnimkou je výhradné sprostredkovanie, pri ktorom treba zaplatiť aj vtedy (§ 1053 ods. 1, § 1055 ods. 2),
• náhrada nákladov popri provízii patrí len pri výslovnej dohode (§ 1053 ods. 2),
• províziu možno dostať aj po skončení zmluvy, ak obchod uzavretý v primeranom čase bol prevažne výsledkom úsilia sprostredkovateľa (§ 1059).

Sprostredkovateľ nesmie odporučiť protistranu, o ktorej vie, že je dôvodná pochybnosť o jej spoľahlivosti (§ 1057 ods. 1).

Prechodné pravidlo: sprostredkovateľské zmluvy uzavreté do 30. 6. 2027 sa spravujú starým právom (§ 1893 ods. 3).

Praktický tip: spýtajte sa realitnej kancelárie písomne, či zastupuje aj druhú stranu a od koho dostáva províziu. Pri výhradnej zmluve si overte jej trvanie a podmienky ukončenia.