Tretí diel: Práva a povinnosti vlastníka bytu a nebytového priestoru

(1)Vlastník bytu a nebytového priestoru má právo byt a nebytový priestor spravovať a užívať spoločné časti domu, pričom pri výkone tohto práva je obmedzený výkonom vlastníckych práv ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Pri výkone vlastníckeho práva nesmie vlastník bytu alebo nebytového priestoru ohroziť ani poškodiť spoločné časti domu, ani jeho príslušenstvo. Zmeniť spoločné časti domu a jeho príslušenstvo je možné len na základe predchádzajúceho súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

(2)Vlastník bytu a nebytového priestoru je povinný počínať si tak, aby pri akomkoľvek nakladaní so svojím bytom alebo nebytovým priestorom, pri ich užívaní či pri vykonávaní zmien nad mieru primeranú pomerom nerušil, nesťažil a ani neohrozil ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri výkone ich vlastníckeho či iného práva.

(3)Právne úkony pri výkone správy týkajúce sa spoločných častí domu, príslušenstva domu a pozemku vykonáva osoba zodpovedná za správu domu v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Tieto právne úkony zaväzujú všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

(4)Osoba zodpovedná za správu domu koná vo vlastnom mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri výkone správy domu a pozemku pred súdom a iným orgánom verejnej moci, ak sa nepreukáže rozpor jej záujmov so zastupovanými vlastníkmi.

(1)Vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať ich údržbu a opravy; to platí okrem opráv aj o spoločných častiach domu, príslušenstve domu a priľahlom pozemku alebo jeho časti, ktoré má vlastník bytu alebo nebytového priestoru vyhradené na výlučné užívanie. Mieru znášania nákladov na bežnú údržbu a prevádzku na tieto predmety pridruženého spoluvlastníctva sú vlastníci povinní upraviť v zmluve alebo rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ak k takejto úprave nedôjde, sú povinní znášať náklady v miere určenej podľa osobitného predpisu.

(2)Vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný odstrániť vady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo nebytových priestoroch alebo na spoločných častiach domu spôsobil sám, alebo ktoré spôsobili osoby, ktoré užívajú jeho byt alebo nebytový priestor.

(1)Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je od nadobudnutia vlastníckeho práva povinný riadiť sa pravidlami pre správu domu a pre užívanie spoločných častí domu, príslušenstva domu a pozemku, ktoré sa pre neho stávajú záväznými.

(2)Vlastník bytu a nebytového priestoru je povinný zabezpečiť, aby pravidlá pre výkon správy domu dodržiavali aj osoby, ktorým umožnil vstup do domu alebo bytu či nebytového priestoru; to platí aj pri ich prenechaní do užívania tretej osobe.

(1)Vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a pozemku. Vlastník bytu a nebytového priestoru rozhoduje ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú spoločných častí domu, príslušenstva domu a pozemku v súlade s ustanoveniami tohto zákona a osobitného predpisu.

(2)Právo podľa odseku 1 nemožno dohodou vylúčiť ani obmedziť.

(3)Za každý byt a nebytový priestor má vlastník bytu alebo nebytového priestoru jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome. Ak je byt alebo nebytový priestor vo vlastníctve viacerých osôb, môže uplatniť svoje hlasovacie právo ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov zúčastnených na hlasovaní. Ak medzi nimi pri hlasovaní nastane nezhoda prejavu vôle, na takýto hlas sa neprihliada; to neplatí, ak hlasovacie právo uplatní väčšinový spoluvlastník bytu alebo nebytového priestoru.

(4)Ak sa rozhoduje o správe pozemku alebo príslušenstva v pridruženom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo viacerých domoch podľa § 1687 ods. 2, vlastníci hlasujú podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov na tomto pozemku alebo príslušenstve. Ak sa takéto rozhodnutie týka obsahu vyhlásenia podľa § 1703, sú vlastníci povinní vykonať aj zmenu vyhlásenia podľa § 1706.

(1)Vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný zdržať sa všetkého, čo bráni údržbe, oprave, úprave, prestavbe či iných zásahov do domu alebo spoločných častí domu alebo príslušenstva domu.

(2)Vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný umožniť po predchádzajúcej výzve na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva alebo inej osobe oprávnenej vykonávať správu domu alebo nimi povereným osobám na účel vykonania obhliadky, údržby, opravy, úpravy, modernizácie, či rekonštrukcie spoločných častí domu prístupných len z jeho bytu alebo nebytového priestoru; to platí aj pre montáž, údržbu, výmenu a kontrolu zariadení na meranie spotreby tepla, chladu, vody, plynu, či iných energií v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu alebo nebytového priestoru oprávneným osobám, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.

(3)Ak dôjde výkonom činností podľa odseku 2 alebo ich nevykonaním k poškodeniu bytu alebo nebytového priestoru, nahradia ostatní spoluvlastníci domu dotknutému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru vzniknutú škodu; tejto zodpovednosti sa nemožno zbaviť. Ak však vykonával tieto práce vo svojom záujme len niektorý vlastník bytu alebo nebytového priestoru, nahradí škodu sám.

(1)Vlastník bytu alebo nebytového priestoru nesmie vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by v neprimeranom rozsahu ohrozoval, obmedzoval alebo rušil ostatných, alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ustanovenia osobitných predpisov tým nie sú dotknuté.

(2)Vlastník bytu alebo nebytového priestoru, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor alebo zasahuje do spoločných častí domu, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru osobe zodpovednej za správu domu, alebo inej poverenej osobe na účel kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu.

(3)Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, je osoba zodpovedná za správu domu oprávnená obrátiť sa na súd, aby ten vlastníkovi bytu a nebytového priestoru uložil povinnosť podľa odseku 2.

(1)Vlastník bytu a nebytového priestoru je povinný do jedného mesiaca od nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru oznámiť osobe zodpovednej za správu domu svoju adresu, prípadne aj elektronickú adresu a telefonický kontakt, platobné údaje, ako aj počet osôb, ktoré budú byt užívať.

(2)Táto povinnosť platí obdobne aj vtedy, ak nastanú akékoľvek zmeny údajov podľa odseku 1. Ak si vlastník bytu alebo nebytového priestoru povinnosť nesplní, osoba zodpovedná za správu domu je oprávnená zabezpečiť si tieto údaje na náklady dotknutého vlastníka a zároveň je oprávnená vlastníkovi doručovať písomnosti na adresu domu alebo na poslednú známu adresu vlastníka. Ak vlastník nenahlási počet osôb, ktoré budú byt alebo nebytový priestor užívať, počet osôb pre podieľanie sa na nákladoch domu určí zmluva alebo rozhodnutie vlastníkov.

(3)Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru prenechal ich užívanie tretej osobe, je povinný oznámiť osobe zodpovednej za správu domu na jej žiadosť v prípade existencie naliehavého dôvodu meno, priezvisko, adresu a telefonický kontakt ako aj osobné údaje tejto osoby v rozsahu údajov podľa odseku 1, pričom osoba zodpovedná za správu domu je oprávnená ich spracúvať.

(1)Vlastník bytu a nebytového priestoru má právo, aby mu osoba zodpovedná za správu domu oznámila meno, priezvisko a adresu ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, alebo ich užívateľa, ich elektronickú adresu, či telefonický kontakt, ak má na to vlastník bytu alebo nebytového priestoru dôvod hodný osobitného zreteľa, osobitne v prípadoch podľa § 1715.

(2)Osoba zodpovedná za správu domu je povinná poskytnúť osobné údaje podľa odseku 1 v nevyhnutnom rozsahu a len na účely uplatnenia práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru vyplývajúcich zo zásahov do vlastníckeho práva. Údaje sa poskytujú výlučne vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru.

(1)Vlastník bytu alebo nebytového priestoru má voči osobe zodpovednej za správu domu právo nahliadať do všetkých dokladov týkajúcich sa správy domu a pozemku alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, a to najmä uzavretých zmlúv s tretími osobami, výpisov z účtov domu, účtovných kníh a iných dokladov; osoba zodpovedná za správu domu je povinná žiadosti vlastníka vyhovieť bez zbytočného odkladu, pričom nesmie výkon tohto práva vlastníkovi odoprieť.

(2)V rámci výkonu práva podľa odseku 1 má vlastník bytu a nebytového priestoru právo vyhotovovať si fotodokumentáciu týchto dokladov, a to na vlastné náklady alebo za úhradu vecných nákladov osobe zodpovednej za správu domu. Táto osoba môže vlastníkovi poskytnúť požadované informácie a doklady aj elektronickými prostriedkami, ak o to vlastník prejaví záujem alebo ak je to dohodnuté v zmluve, alebo v pravidlách pre výkon správy domu.

(1)Vlastník bytu a nebytového priestoru je povinný mesačne uhrádzať platby do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu, ak nie je rozhodnutím súdu určené inak z dôvodov hodných osobitného zreteľa. Splatnosť platieb je najneskôr do konca kalendárneho mesiaca, na ktorý sa platba vzťahuje. Povinnosť vlastníka podľa tohto odseku platí bez ohľadu na to, či sa byt alebo nebytový priestor užíva.

(2)Výšku platby do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady spojené so správou domu. Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov nerozhodnú do konca kalendárneho roka o zmene výšky platby do fondu prevádzky, údržby a opráv, platí doterajšia výška platby aj na ďalšie obdobie.

(1)Vlastník bytu a nebytového priestoru je povinný poukazovať mesačne zálohy na plnenia poskytované s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, a to od nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru a bez ohľadu na to, či sa byt alebo nebytový priestor užíva. Splatnosť záloh je najneskôr do konca kalendárneho mesiaca, na ktorý sa platba vzťahuje.

(2)Osoba zodpovedná za správu domu je povinná vyúčtovať vlastníkovi bytu a nebytového priestoru zaplatené zálohy na plnenia poskytované s užívaním bytu a nebytového priestoru najneskôr do 31. mája kalendárneho roku s prihliadnutím na skutočné náklady pripadajúce na byt a nebytový priestor za uplynulý kalendárny rok; na prípadné zmeny vlastníka bytu alebo nebytového priestoru počas kalendárneho roka, ktorého sa ročné vyúčtovanie týka sa pri vyhotovení vyúčtovania neprihliada. Osoba zodpovedná za správu domu je povinná odoslať ročné vyúčtovanie na jednotlivé byty a nebytové priestory vlastníkovi bytu a nebytového priestoru najneskôr v lehote podľa predchádzajúcej vety; táto lehota neplatí, ak dôjde k zmene osoby zodpovednej za správu domu v období od 1. marca do 31. mája kalendárneho roku. V takom prípade, sa lehota podľa prvej vety tohto odseku predlžuje o tri mesiace.

(3)Ak nie je určená alebo dohodnutá lehota splatnosti nedoplatku alebo preplatku vyúčtovania záloh, sú splatné do jedného mesiaca od uplynutia lehoty uvedenej v odseku 2 alebo do jedného mesiaca od odoslania vyúčtovania záloh, ak došlo k jeho dôjdeniu vlastníkovi bytu a nebytového priestoru po lehote uvedenej v odseku 2.

(4)Podrobnosti o obsahových náležitostiach ročného vyúčtovania záloh na plnenia poskytované s užívaním bytu alebo nebytového priestoru ustanoví vláda Slovenskej republiky nariadením.

(1)Na nadobúdateľa s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru prechádzajú všetky práva a povinnosti súvisiace so správou domu a pozemku voči ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome a osobe zodpovednej za správu domu.

(2)Pri prevode vlastníckeho práva k bytu alebo nebytového priestoru nevzniká osobe zodpovednej za správu domu povinnosť vyúčtovať zálohy na plnenia ku dňu účinnosti prevodu.

(1)Pri prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru je prevodca povinný nadobúdateľovi doložiť potvrdenie osoby zodpovednej za správu domu nie staršie ako jeden mesiac o dlhoch súvisiacich so správou domu a pozemku, ktoré prejdú na nadobúdateľa, prípadne, že takéto dlhy neexistujú; porušenie povinnosti prevodcu podľa tohto ustanovenia nemá vplyv na platnosť zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru.

(2)Za dlhy, ktoré na nadobúdateľa bytu a nebytového priestoru prešli ku dňu nadobudnutia vlastníctva, ručí prevodca voči ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome; to platí aj v prípade porušenia povinnosti prevodcu podľa odseku 1.

(1)Práva a povinnosti z nesplnenia voči zhotoviteľovi domu alebo inej osobe zodpovednej za výstavbu domu prechádzajú z pôvodného vlastníka na nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome spolu s ostatnými právami a povinnosťami podľa § 1695.

(2)Pôvodný vlastník domu je povinný odovzdať osobe zodpovednej za správu domu najneskôr pri odovzdaní domu do jej správy všetky dokumenty, ktoré sa týkajú riadneho uplatnenia práv podľa odseku 1, najmä zmluvu o diele a doklady o uplatnení uvedených práv voči zhotoviteľovi domu alebo inej osobe zodpovednej za výstavbu domu.